La nue-propriété et ses multiples protections en faveur de l’investisseur
Dans le cadre d’un investissement en nue propriété avec bailleur social en tant qu’usufruitier, le nu propriétaire bénéficie de plusieurs protections juridiques. Une paix et une lisibilité sur l’investissement immobilier très recherchées et appréciées par de plus en plus d’investisseurs. Ces protections sont de type assurance et de conventions bipartites.
La convention de démembrement
La convention de démembrement est un document essentiel dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété. Elle régit les relations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, en clarifiant les droits et obligations de chaque partie pour éviter les conflits et assurer une gestion harmonieuse de la propriété.
La convention de démembrement est un contrat établi entre le nu-propriétaire et l’usufruitier qui détaille les modalités de partage des droits et des charges liés au bien immobilier. Elle fixe les conditions d’utilisation, d’entretien, de répartition des coûts et des responsabilités respectives de chaque partie. Afin que le placement se déroule parfaitement, la convention doit être la plus précise possible notamment en décomposant la nature de charges à payer par l’une ou l’autre des parties. En matière d’investissement ULS ou ULI, toutes les charges sont à la charge de l’usufruitier, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.
Le contrat bilatéral doit également indiqué les conditions d’utilisation par l’usufruitier (baux d’habitations), restrictions éventuelles, règles concernant la sous-location ou la cession de l’usufruit. ENfin, il doit stipuler les modalités de restitution du bien à l’issue de l’usufruit, état du bien attendu, inventaire, etc.
La convention indique également la période pendant laquelle l’usufruitier a le droit de jouissance du bien. La durée peut définir un terme fixe (une date) ou un évènement aléatoire (le décès de l’usufruitier).
Les assurances
Outre l’annexe essentielle de la convention de démembrement, assurer un bien immobilier est crucial pour protéger son investissement et se prémunir contre divers risques qui peuvent entraîner des pertes financières significatives. Une assurance habitation couvre une large gamme de risques, garantissant la sécurité financière, la préservation de la valeur du bien, et offrant une tranquillité d’esprit face à des événements imprévus. Qu’il s’agisse de protéger contre les dommages matériels, les responsabilités légales ou les pertes financières, une assurance adéquate est essentielle.
En matière de démembrement de propriété, il est prévu que l’usufruitier bailleur social souscrive à une assurance habitation complète sur les parties privatives et parties communes qu’il exploite. De plus, l’assurance est prise pour le droit de propriété complet des biens.
Par précaution, il est tout de même d’usage que le nu propriétaire adhère lui aussi à une assurance MRH PNO (Propriétaire Non Occupant). Son cout limité et sa déductibilité des éventuels revenus fonciers tiers doivent encourager l’investisseur. De cette façon, vous serez certain du montant des garanties et éviterez toute mauvaise surprise en cas d’incident.
Soyez vigilant quant aux garanties et à leur montant maximum. Cela doit être convenu entre les parties ou spécifiquement indiqué dans l’acte de vente ou la convention d’usufruit qui régit les droits et obligations des parties pendant la durée du démembrement.
Si l’usufruitier est une personne privée, cette dernière doit s’assurer contre l’incendie et autres risques pouvant engager sa responsabilité. Qu’il soit occupant ou bailleur, il doit souscrire une assurance multirisque habitation adaptée à sa situation (occupant ou non occupant) pour couvrir son droit d’usufruit uniquement. Quant au nu propriétaire, il est responsable des risques liés au bâtiment (comme les incendies, inondations, etc.). Une assurance spécifique est donc à contracter. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent s’entendre pour qu’une seule des deux parties souscrive l’assurance pour le compte des deux. Souvent, c’est l’usufruitier qui prend cette assurance pour les deux parties.
En matière d’investissement sur plan (VEFA)
Le marché de l’investissement en démembrement de propriété avec usufruitier-bailleur institutionnel est largement répandu sur le marché immobilier du neuf. Le montage sur le marché de l’ancien est quant à lui plus complexe à mettre en oeuvre, le nombre d’opérations sont ainsi très limitées.
La encore, plusieurs protections sont mises en place au profit du nu propriétaire via la convention de démembrement. Par ce biais, l’usufruitier devient mandataire commun des investisseurs nus-propriétaires :
Mandat lié à la livraison des biens
- Visite, contrôle, conformité et constatation de l’achèvement et la livraison des Biens
- Attestation d’achèvement via procès verbal
- Le nu propriétaire dispose d’une visite de courtoisie.
Durant la période de démembrement :
- Mandat dans le cadre de la vie de la copropriété : représentation aux assemblées générales (et donc au paiement des charges et décisions prises).
- Mandat aux fins de mise en oeuvre des assurances obligatoires de construction afin notamment de mettre en jeu de la garantie décennale, la dommages ouvrage, mais également la garantie des défauts de conformité, des vices apparents, de parfait achèvement, de bon fonctionnement, de performance énergétique et en matière d’isolation phonique. A ce propos, si une procédure perdure postérieurement à l’extinction de l’usufruit et des travaux votés à ce titre préalablement ce terme, ces derniers resteront également à la charge exclusive de l’usufruitier.
A la fin de la phase de démembrement :
- Application de la règlementation (Articles L.253-1 et suivants du CCH), impliquant une série de communications par l’usufruitier vers le nu propriétaire
- Modalités et conditions de restitution des biens immobiliers
- Mise en oeuvre des travaux de remise en bon état d’habitabilité conformément aux conditions précisées dans les notices d’entretien.
En définitive, l’investissement en nue-propriété peut être considéré comme paisible, en raison de la stabilité financière et de la réduction au minimum des responsabilités directes pour le nu-propriétaire. Une analyse minutieuse des conditions de l’investissement (emplacement et prix), une convention de démembrement bien rédigée et un suivi de la situation sont essentiels pour garantir la tranquillité de cet investissement. Cet investissement ne répond toutefois pas à tous les objectifs patrimoniaux . Besoin de conseils ? Le Cabinet Nuepro immo est à votre disposition sur rendez vous.
