La fiscalité de la plus value pour la vente en nue propriété
La vente d’un bien immobilier constitue, d’un point de vue juridique, une mutation à titre onéreux et donc entrainant la taxation sur les plus value immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente.
La cession de la nue propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI avant l’extinction de l’usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus values réalisées.
Principe de l’impôt sur les plus values immobilières
La plus-value immobilière est le résultat de la différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier majoré de certaines dépenses, et le prix de vente réduit des frais de vente.
Une fois que la plus-value brute (prix de cession – prix d’acquisition) est déterminée, l’abattement pour durée de détention s’applique (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession par années pleines), puis le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Certains abattements supplémentaires (faveurs temporaires) peuvent encore diminuer le montant de la plus-value.
Le taux d’imposition :
La plus-value nette obtenue se voit appliquer un taux forfaitaire libératoire de 19% (différent si non résidents UE et reste du monde et ETNC). Des prélèvements sociaux sont également dus à hauteur de 17,2%.
L’exonération est totale au bout de 22 ans pour l’IR mais seulement au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Depuis le 1er janvier 2013, application d’une taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à 50 000 €.
Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux passent de 15,5% à 17,2%.
La cession en démembrement de propriété
Le Droit de propriété se décompose juridiquement entre l’usufruit et la nue propriété ; il est autorisé de procéder à une vente du droit de nue propriété de manière séparée et indépendante du Droit d’usufruit :
L’assiette fiscale
Ni l’usufruitier ni le nu propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité (la pleine propriété).
Chacune des parties ne peut vendre que ses droits détenus sur le bien : l’usufruitier pour l’usufruit et le nu propriétaire pour la nue propriété.
Voir Tableau récapitulatif des droits de la vente
En cas de cession pendant le démembrement
Le calcul
Assiette fiscale = Prix de revente de la nue-propriété – Prix d’acquisition de la nue-propriété
Valeur d’acquisition à prendre en compte :
La valeur d’acquisition à déclarer lors de la cession d’un bien immobilier est celui de la valeur au moment de l’achat.
Valeur de cession à prendre en compte :
La pleine propriété n’ayant pas été récupérée lors de la cession, la valeur de cession à prendre compte est la valeur vénale au moment de la vente du bien immobilier.
À cette valeur vénale, sera appliquée une valorisation en nue propriété réévaluée correspondante aux années de démembrement écoulées.
Les abattements pour durée de détention sont commencent à partir de la date d’acquisition de bien en nue propriété.
Si la vente du bien démembré porte sur la pleine propriété, le capital perçu sera ventilée entre le nu propriétaire et l’usufruit.
En cas de cession en pleine propriété, après la réunion de l’usufruit et la nue-propriété
Le calcul
Assiette fiscale = Prix de revente de la pleine propriété – Valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété
Valeur d’acquisition à prendre en compte :
Le montant d’acquisition à prendre en compte en cas de cession des plus-values immobilières des particuliers va dépendre de la manière à laquelle la nue-propriété a été acquise.
- Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et que l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, le prix d’acquisition de l’usufruit est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. Tel est le cas pour les reventes en nue propriété d’appartements acquis via PERL, IPLUS, FIDEXI, etc…
- Si la nue propriété et l’usufruit ont été acquis successivement à titre onéreux, il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembres indiqués dans les actes notariés.
- Si la nue propriété a été acquise par donation ou succession et l’usufruit acquis à titre onéreux, il convient de retenir la somme de la valeur de la nue propriété retenue lors de la donation ou succession et le montant d’acquisition de l’usufruit.
- Si les deux droits ont été acquis par voie de donation et succession, il convient de prendre pour valeur d’acquisition la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions.
Pour toutes les situations, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.
Valeur de cession à prendre en compte :
La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale au moment de la vente du bien immobilier.
En cas de cession de la nue propriété, en tant que plein propriétaire (avec réserve d’usufruit)
Le Calcul
Assiette fiscale = Prix de vente de la nue propriété – Valeur du bien en pleine propriété x Valeur NP selon barème 669 CGI selon âge de l’usufruitier au jour de la vente
Valeur d’acquisition à prendre en compte :
Dans le cas d’une cession isolée de la nue propriété avec réserve d’usufruit, le prix d’acquisition du droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant le barème fiscal de l’article 669 du CGI en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
Valeur de cession à prendre en compte :
La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale en nue propriété au moment de la vente du bien immobilier.
Le calcul de la plus-value immobilière
| NOUVEAU REGIME FISCAL Abattements pour durée de détention au 1er septembre 2013 |
|
|---|---|
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième | 1.65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème |
| 4 % pour la 22ème année | 1.6 % pour la 22ème année |
| 9 % de la 23ème à la 30ème année | |
| Exonération totale à compter de 22 ans de détention | Exonération totale à compter de 30 ans de détention |
Tableau détaillé des taux d’abattement pour durée de détention : (en année pleine)
| Taux de l’abattement pour durée de détention | ||
|---|---|---|
| Durée de détention de l’immeuble | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (15.5 %) |
| Moins de 6 ans | Pas d’abattement | Pas d’abattement |
| Entre 6 et 7 ans | 6 % | 1.65 % |
| Entre 7 et 8 ans | 12 % | 3.30 % |
| Entre 8 et 9 ans | 18 % | 4.95 % |
| Entre 9 et 10 ans | 24 % | 6.60 % |
| Entre 10 et 11 ans | 30 % | 8.25 % |
| Entre 11 et 12 ans> | 36 % | 9.90 % |
| Entre 12 et 13 ans | 42 % | 11.55 % |
| Entre 13 et 14 ans | 48 % | 13.20 % |
| Entre 14 et 15 ans | 54 % | 14.85 % |
| Entre 15 et 16 ans | 60 % | 16.50 % |
| Entre 16 et 17 ans | 66 % | 18.15 % |
| Entre 17 et 18 ans | 72 % | 19.80 % |
| Entre 18 et 19 ans | 78 % | 21.45 % |
| Entre 19 et 20 ans | 84 % | 23.10 % |
| Entre 20 et 21 ans | 90 % | 24.75 % |
| Entre 21 et 22 ans | 96 % | 26.40 % |
| Entre 22 et 23 ans | Exonération | 28 % |
| Entre 23 et 24 ans | Exonération | 37 % |
| Entre 24 et 25 ans | Exonération | 46 % |
| Entre 25 et 26 ans | Exonération | 55 % |
| Entre 26 et 27 ans | Exonération | 64 % |
| Entre 27 et 28 ans | Exonération | 73 % |
| Entre 28 et 29 ans | Exonération | 82 % |
| Entre 29 et 30 ans | Exonération | 91 % |
| Entre 30 et 31 ans | Exonération | Exonération |