L’investissement en nue propriété et le LMNP :
Solutions immobilières pour l’expatrié ou non résident
L’expatriation, l’éloignement et le manque de temps ne doit pas être un frein à l’investissement immobilier français, toujours en recherche d’investisseurs privés afin d’offrir des logements en location aux habitants de la métropole. La France est en manque constant de logements pour ses habitants et elle n’a pas les moyens de subvenir à la demande seule. Le pays a depuis plusieurs dizaines d’années créée des dispositifs fiscaux, financiers et immobiliers afin de réduire ce manque chronique… Ce manque influe sur le prix du marché immobilier français en augmentation régulière. Pour l’expatrié ( comme pour le résident fiscal français ), il existe deux moyens d’investir dans l’immobilier français et ne pas être taxé et ne pas avoir à payer d’impôt ( ou peu ).
1) Le démembrement de propriété (ou investissement en nue propriété)
Le démembrement de propriété repose sur un scission juridique du bien immobilier : la nue propriété et l’usufruit ; chacun étant acquis par une personne différente. L’investisseur privé acquiert la nue propriété et le pouvoir de devenir plein propriétaire à une durée déterminée et fixé dès l’acquisition de la nue propriété. L’usufruit est acheté par un bailleur institutionnel professionnel qui se charge de louer et percevoir les loyers pendant toute la durée fixée.
L’absence de loyer revient à ne pas avoir à payer d’impôt foncier et si l’acquisition est faite via un emprunt, les intérêts sont déductibles d’un possible revenu foncier déjà existant de l’expatrié. Cette absence de loyer (= d’usufruit) permet en outre d’acheter un appartement avec une décote de 40% de son prix.
Les avantages pour l’expatrié sont nombreux comme la tranquillité et la sécurité de l’investissement ( aucun frais supplémentaire en cours d’opération ), l’optimisation de la fiscalité ( aucune fiscalité au cours de l’opération ) et enfin la valorisation du patrimoine (excellente préparation de la retraite).
2) La location meublée gérée avec services en France
La deuxième possibilité de se constituer un patrimoine immobilier en France est l’investissement dans une résidence meublée gérée avec services et louée au travers d’un bail commercial. L’exploitant ( celui avec qui vous concluez le bail commercial ) s’occupe et gère tout.
L’investisseur n’a qu’à percevoir un loyer pendant une durée déterminée et fixe (en général 9 ans renouvelable..). Ces loyers venus de location meublée sont taxés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) mais réduits à 0 grâce à l’investissement LMNP qui en face des loyers impute l’amortissement immobilier et mobilier de l’investissement ainsi que les charges. Les loyers perçus sont alors fiscalement neutralisés.
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