Investissement en nue-propriété ou investissement Locatif Classique : Quelle meilleure stratégie pour 2025 ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le dispositif Pinel, qui a marqué le paysage de l’investissement locatif pendant des années, a pris fin. Cette mesure fiscale, visant à encourager la construction de logements neufs à louer, offrait des réductions d’impôts attractives en échange d’un engagement locatif. Cependant, avec l’arrêt de ce dispositif, les investisseurs doivent désormais réorienter leurs stratégies patrimoniales.
Face à cette transition, deux grandes approches se dessinent pour ceux qui souhaitent continuer à investir dans l’immobilier : l’investissement locatif classique en pleine propriété, qui repose sur la perception de revenus réguliers, et l’investissement en nue-propriété, axé sur une logique de capitalisation à long terme. Ces deux régimes d’investissement présentent des avantages et des contraintes distincts, mais dans le contexte actuel, la nue-propriété se démarque comme une solution particulièrement pertinente, tant sur le plan fiscal qu’économique.
Deux logiques d’investissement : capitalisation versus distribution
L’investissement immobilier peut être abordé sous deux angles : la capitalisation ou la distribution. La nue-propriété s’inscrit dans une logique de capitalisation. Vous immobilisez un capital pour bénéficier, à terme, de la pleine propriété d’un bien sans subir les aléas de la gestion locative. À l’inverse, l’investissement locatif classique vise une logique de distribution : les loyers perçus permettent des revenus réguliers, mais impliquent des charges, une gestion active, et une fiscalité parfois lourde.
En nue-propriété, le prix d’acquisition du bien est réduit, généralement de 30 % à 50 %, grâce au mécanisme du démembrement. Cette décote représente la valeur de l’usufruit temporaire, dont les obligations (y compris les gros travaux prévus par l’article 606 du Code civil) sont toutes prises en charge par l’usufruitier. Résultat : aucune charge locative, pas de gestion du locataire, et des économies substantielles sur le long terme.
L’investissement locatif classique : rentabilité immédiate, à quel coût ?
L’investissement locatif classique séduit par la perspective de la perception de revenus réguliers. Les loyers permettent de couvrir tout ou partie des mensualités de crédit et d’assurer une rentabilité à court terme. Cependant, cette apparente simplicité cache de nombreuses contraintes. Les revenus locatifs sont lourdement fiscalisés (avec des prélèvements sociaux à 17,2% et un impôt sur le revenu soumis au régime progressif), les charges de détention (taxe foncière, copropriété, entretien, travaux) peuvent peser, et la rotation des locataires nécessite un investissement en temps : recherche de nouveaux occupants, délais entre deux locations, et gestion des encadrements de loyers dans certaines grandes villes.
Ces contraintes, associées aux risques d’impayés ou de vacance locative, peuvent parfois freiner la performance réelle d’un investissement immobilier.
La nue propriété : Tranquillité d’esprit et des gains à long terme
Investir en nue-propriété, c’est choisir une approche patrimoniale optimisée et sereine. Vous bénéficiez d’une décote importante à l’achat (par exemple, 63 % pour une durée de démembrement de 15 ans), ce qui vous permet d’acquérir un bien valorisé sur le long terme à moindre coût. Pendant la durée du démembrement, vous êtes exonéré des charges locatives et des gros travaux, assumés par l’usufruitier. De plus, aucune fiscalité sur les loyers ne vient réduire votre rendement.
A propos de rentabilité, cette décote important correspond à un rendement annuel capitalisé de 3,13% (dans notre exemple) calculée en considérant la reconstitution progressive de la pleine propriété sur la période. Cette rentabilité capitalisée est attractive, d’autant plus qu’elle s’accompagne d’avantages fiscaux et d’une absence de charges locatives pendant la durée du démembrement. Ce rendement est mécanique et sans prise en considération des cycles haussiers sur marché immobilier sur le long terme. L’investissement en nue-propriété offre une performance stable et sécurisée sur le long terme.
À terme, vous devenez plein propriétaire d’un bien revalorisé, sans avoir eu à gérer de locataire et toutes les contraintes liées à la détention immobilière. Enfin, ce placement est particulièrement dans une logique de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale (exonération d’IFI et abattements en cas de succession).
Quid de la fiscalité en cas de vente immobilière ?
En matière de fiscalité, la revente d’un bien immobilier, qu’il ait été acquis en nue-propriété ou en pleine propriété est soumise au même régime de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après déduction des frais d’acquisition, travaux, et abattements pour durée de détention. Il est important de noter que la durée de détention démarre dès l’acquisition initiale du bien, y compris en nue-propriété. Ainsi, à l’issue de 15 ans, un bien bénéficie déjà d’abattements progressifs sur la plus-value pour l’impôt sur le revenu (exonération totale après 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans). La fiscalité est donc identique pour les deux types d’investissements, mais la nue-propriété permet de maximiser les gains grâce à l’absence de charges locatives et d’une meilleur effet de levier à terme.
