Vente en viager ou investissement en Nue Propriété

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous hésitez entre l’achat en viager et l’acquisition de la nue propriété d’un bien ? Découvrez dans cet article un comparatif entre ces deux dispositifs, leur principe de fonctionnement et leurs avantages respectifs.

Principe du viager et du démembrement de propriété

La vente en viager d’un bien immobilier consiste en une vente dont le propriétaire-vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH). Il s’agit d’un viager occupé, le propriétaire peut continuer d’habiter le bien à l’inverse du viager libre, plus rare. Le prix de vente en viager est calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur, déterminée par des tables d’assurances et de mortalité.
Le contrat est dit “aléatoire” puisque soumis au caractère imprévisible du décès de l’usufruitier.
L’acquéreur effectue un placement à long terme. Pour le vendeur, c’est une opération intéressante pour continuer à occuper son logement jusqu’au jour de son décès tout en percevant un complément de retraite grâce à la rente versée chaque mois par l’acquéreur, en plus du « bouquet » perçu dès la transaction.

Le démembrement de propriété ou investissement en nue propriété est également un achat à long terme et privant, pour l’investisseur, la jouissance complète du bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit : temporaire (durée fixe) ou à durée viagère (jusqu’au décès).
Il pourra ensuite choisir d’habiter, louer ou revendre son bien.

Quant à l’usufruitier, il exploite ou habite le bien en contrepartie du paiement des charges et taxes.

L’objectif commun de deux schémas d’investissement est d’acquérir un bien immobilier à un coût attractif et décoté pouvant aller jusqu’à -50% en contrepartie d’une impossibilité d’utilisation (location ou habitation), dans des villes comme Paris ou Lyon, ou dans des régions très dynamiques comme la région parisienne ou la région PACA (Nice, Cannes, Stations balnéaires…)

Ce qui différencie Viager et Démembrement de propriété

Si le fonctionnement de ces deux investissements semble similaire, il s’avère différent d’un point de vue financier, juridique et fiscal.

D’un point de vue financier, l’achat en nue propriété ne nécessite qu’un unique “décaissement d’argent” ; il n’y a pas de rente mensuelle à verser ultérieurement, contrairement à l’investissement en viager occupé ou viager libre. En revanche, le bouquet du viager est généralement d’un montant moindre que la valeur de la nue propriété.

C’est pourquoi l’achat en nue propriété peut se révéler plus intéressant en cas de longue espérance de vie d’une personne. Le viager peut être plus rémunérateur, mais plus risqué !

Pour le vendeur, vendre la nue propriété et se réserver l’usufruit est également plus protecteur : l’usufruit est un Droit réel lui permettant d’habiter et de louer le bien. De plus, le capital perçu de la vente est généralement net d’impôt car il s’agit de la résidence principale. À l’inverse, la rente mensuelle perçue par le titulaire du DUH (Droit d’usage et d’habitation) est soumise à fiscalité.

Un abattement intervient sur la rente viagère et le pourcentage fluctue en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente en viager :