Suite au démembrement, le plein propriétaire peut louer son bien
Une fois le démembrement terminé, le nouveau plein propriétaire devient libre de la destination de son bien : il peut y habiter à titre de résidence principale ou secondaire, louer ce bien afin d’en tirer des revenus complémentaires pour sa retraite ou encore le vendre pour en tirer un capital qui pourra être réinvesti dans une assurance vie par exemple.
Comment optimiser la mise en location ?
Si son objectif est de louer ce bien pour se créer des revenus complémentaires pour sa retraite, celui-ci aura le choix de louer le bien en nu ou en meublé.
La location nue
La location nue, comme son nom l’indique, consiste à louer nu son bien immobilier. L’appartement est vide et non meublé.
Cette activité civile permet au propriétaire de tirer des revenus fonciers, imposables dans la catégorie de revenus fonciers (RF – Déclaration fiscale n°2044 ou 2044S).
Ces revenus sont taxables dès le 1er euro, ajoutés à vos revenus professionnels et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu IR (jusqu’à 41% voir 45%)
Les loyers annuels sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Afin d’optimiser sa fiscalité et la rentabilité de la mise en location, le contribuable peut déduire des charges dont notamment (liste non exhaustive) : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, agences immobilières, taxes… Les travaux d’entretien ou de rénovation sont également déductibles des revenus fonciers.
Pour connaître en détails les travaux et charges déductibles en matière de démembrement de propriété, cliquez ici.
La location meublée
La location meublée consiste logiquement à louer un bien immobilier meublé. Le régime fiscal adopté est communément appelé LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Cette activité est considérée comme une activité commerciale permettant alors des avantages différents que ceux rencontrés dans la location nue.
En tant qu’activité commerciale, le contribuable doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Comme pour l’activité civile, les bénéfices sont taxés dès le premier euro, même si, à l’intérieur de ces régimes, des régimes fiscaux « micro- » permettent une déduction forfaitaire (en %) des charges jusqu’à un plafond de revenus.
Mais l’avantage principal du LMNP est la possibilité d’amortir 80% de la valeur du bien immobilier et ainsi imputer ces amortissements sur les loyers perçus.
Cette possibilité est ouverte grâce à la considération de cette activité comme une activité commerciale. Ainsi comme pour toute activité commerciale, les charges et amortissements comptables sont déductibles du bénéfice, résultat retenu pour le calcul de la fiscalité.
En pratique, cela permet de percevoir des revenus nets d’impôts et de prélèvements sociaux pendant 15 ans.
Choisir ce régime LMNP sera d’autant plus pertinent si le bien immobilier se trouve à proximité de centre d’affaires, de tourisme ou tous lieux grand public (Universités, centre villes, station balnéaires…)
