La convention de démembrement de propriété :
Règles, droits & obligations des parties
Document obligatoire lors de la présence d’un démembrement de propriété, cette convention encadre les relations entre les deux parties d’usufruit et de nue propriété.
Que l’on soit usufruitier ou nu propriétaire, la convention de démembrement doit être lue et vérifiée scrupuleusement : la rentabilité, les charges et la gestion dépendront de la teneur du document.
Le code civil : des règles par défaut
En cas de non présence de convention de démembrement, le Code Civil prévoit des règles d’ordre public s’appliquant ainsi par défaut. La jurisprudence complète les articles du Code Civil.
Que prévoit la convention ?
La répartition des charges
En fonction de type de démembrement (soit privé, soit en matière d’investissement PERL), la répartition des charges (Articles 605 et 606 du Code Civil) varie : les conventions les plus favorables prévoient une prise en charges des gros travaux par l’usufruitier. Dans le cas inverse, ces dépenses reviendront au nu-propriétaire (l’investisseur) ce qui aura un impact sur la rentabilité de l’opération.
Quant aux travaux d’entretien et de menues réparations, ils sont à la charge de l’usufruitier. Dans tous les cas, des travaux de remise en état du logement à la fin du démembrement incombent au bailleur (l’usufruitier).
Pour éviter tout conflit, les postes de charges devront être détaillés.
Impôts et taxes
Selon la convention signée, les taxes et impôts pourront être en totalité à la charge de l’usufruitier. D’autres conventions partageront certaines taxes et impôts. Pour le nu propriétaire, ce paragraphe est particulièrement important pour la rentabilité de l’opération.
La représentation en assemblée générale
Le régime de la copropriété s’applique de fait lorsque l’immeuble n’a pas été démembré à 100 %. C’est-à-dire lorsqu’il est également composé de propriétaires en pleine propriété – bailleurs privés ou occupants. Lors des assemblées générales annuelles, l’usufruitier – le bailleur social – représente les nus-propriétaires qui lui ont donné mandat. Ces derniers ont la possibilité d’assister aux débats et restent informés des décisions prises. Dans ce cadre, il peut être spécifié par écrit que l’usufruitier ne peut s’opposer à un vote de travaux. Pour les programmes entièrement démembrés, mieux vaut que la convention prévoie que tous les travaux décidés – changement de sol, choix de la peinture… – donnent lieu à une notification précise pour le nu-propriétaire.
Source : Le Particulier
Le prix de vente
Veillez à ce que les modalités de calcul de la décote – valeur locative du bien ou pourcentage variant en fonction de la durée de démembrement – et donc le prix du bien en pleine propriété soit clairement indiqué dans l’acte de vente. Cette précision, facultative, est pourtant primordiale pour un calcul par le notaire des plus-values au terme du démembrement en cas de vente.
En effet, lors de la vente du bien en pleine propriété et acheté en nue propriété, le notaire calcule la plus value existante sur la valeur en pleine propriété au moment de l’acquisition.
Date de livraison certifiée par notaire
Même si le nu propriétaire suit la livraison de son investissement, l’usufruitier-bailleur est chargé juridiquement de récupérer les clés des appartements et d’émettre les réserves nécessaires en cas de malfaçons lors de la livraison du bien ou lors des dix premières années grâce à la garantie décennale et biennale obligatoire.
Dans le cas ou des réserves retarderaient la location du bien, ces retards seront pris en charge par le bailleur sans allonger d’autant le retour à la pleine propriété.
Indemnité en cas de faute de l’usufruitier
Dans le cas où l’appartement ne serait pas libéré une fois le terme du bail échu, certains contrats mettent en place des indemnités. Ces pénalités ont lieu en cas de non-respect des engagements contractuels du bailleur – absence de proposition de relogement, information parcellaire des obligations du locataire au terme du bail… La convention peut prévoir l’obligation pour le bailleur social d’initier la procédure d’éviction dans le cas où le locataire resterait dans les lieux sans titre à l’échéance du démembrement.
Source : Le Particulier
Organisation lors de la fin de démembrement
La convention de démembrement prévoit enfin les modalités en fin d’usufruit : lorsque l’usufruitier aura mis en location le bien, celui-ci s’engagera à prévenir le locataire en place.
En matière d’investissement PERL ou IPLUS, les bailleurs s’engagent à reloger le locataire dans le cas où le nu propriétaire ne souhaite pas le maintenir dans l’appartement.
Dans le cas où le démembrement est » civil « , le bail n’est généralement pas caduque, le nu propriétaire doit attendre la fin du bail, via un congé pour vente, afin de récupérer pour son usage personnel.
