Placer en SCPI en nue propriété :
Deux types d’investissements de SCPI en nue propriété
Suite à notre premier article consacré au conseil en investissement de SCPI en nue propriété, consacrons nous aujourd’hui aux deux types SCPI éligibles à la nue propriété :
Le placement en SCPI bat des records de collecte ces derniers mois : tickets d’entrée accessible (à partir de 5000 €), investissement dans l’immobilier d’habitation ou d’entreprise (commerces, bureaux, entreprises…), et rentabilité performante. Tous ces arguments font de la SCPI un produit apprécié des épargnants français.
La SCPI de rendement démembrée en nue propriété
C’est la forme juridique la plus connue lorsque l’on parle de SCPI en nue propriété.
Le principe est celui du schéma classique du démembrement de propriété : l’investisseur acquiert la nue propriété de la SCPI pour une durée temporaire et fixée à l’avance. A la fin de la période de démembrement, l’épargnant récupère l’usufruit et la pleine propriété. Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu pour les revenus fonciers perçus.
Si vous êtes redevable de l’IFI et que votre investissement est réalisé au comptant, vous déduisez le montant investi en nue-propriété de votre base taxable à l’ISF.
Quels actifs en SCPI ?
Les actifs détenus dans ces SCPI de rendement sont de la famille de l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, centre commerciaux, entrepôts…
Aujourd’hui, les SCPI de rendement affichent une rendement très intéressant mais fait l’objet de méfiance. D’après le HCSF, l’immobilier d’entreprise pourrait être surévalué de 15 % à 20 %, voire de 30 % pour les bureaux parisiens et la Défense. La faute a une forte demande de la part des sociétés de gestion poussées eux-mêmes, en partie, par un afflux de capitaux de la part des épargnants. Quid de la liquidité des parts et à quel prix ? Quelle réaction lors de la remontée des taux d’intérêt ?Attention !
Les clés de répartition
En fonction des périodes de démembrement, la clé de répartition Nue Propriété / Usufruit est modifiée. Plus la période de démembrement est longue, plus la valeur de la nue propriété est réduite.
A titre d’exemple, la SCPI Corum propose en fonction de la durée de démembrement :
- 3 ans : Valeur NP 84% / Valeur USU 16%
- 6 ans : Valeur NP 71% / Valeur USU 29%
- 10 ans : Valeur NP 61% / Valeur USU 39%
- 15 ans : Valeur NP 56% / Valeur USU 44%
- 20 ans : Valeur NP 51% / Valeur USU 49%
L’investisseur ne doit pas avoir besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. L’investissement de SCPI en nue propriété c’est :
- Un investissement de capitalisation basé sur la qualité de la société de gestion et la pertinence des actifs en gestion ;
- Privilégier la constitution d’un capital à long terme à la perception de revenus réguliers.
- Profiter d’une décote sur l’achat des parts de la SCPI.
- Bénéficier d’une solution appropriée pour réduire votre facture fiscale si vous êtes soumis à une forte imposition.
La SCPI de capitalisation
Depuis la loi ALUR, les SCPI et OPCI sont autorisées à détenir la nue-propriété de logements (Article 110 de la loi ALUR).
Ici, l’achat de celle-ci se fait en pleine propriété : c’est la Société qui détient la nue propriété de logements. Elle permet à l’investisseur d’acquérir la pleine propriété des parts d’une SCPI investie principalement en nue-propriété d’immobilier résidentiel.
Contrairement à la SCPI précédente, il s’agit d’immobilier d’habitation, dans des zones très demandées. Ce type de SCPI est une excellente alternative à la première formule.
Le fonctionnement de la SCPI
La société s’attachera à acquérir des lots diffus au sein de programmes résidentiels situés dans des zones en déficit d’offre de logements (Paris, IDF, Nice, La Ciotat…).
Les actifs sont cédés à l’issue de la période de démembrement.
- La valeur augmente mensuellement expliquée par le remembrement progressif et l’appréciation du patrimoine immobilier géré
- Un placement de capitalisation : sans revenu foncier ni gestion
- Pas de durée minimale ou maximale de détention
- Liquidité assurée à tout moment pourvu qu’il existe plus d’ordres de souscription que de retrait
Le placement peut être souscrit en direct ou via un contrat d’assurance vie, en unité de compte.
Objectif du placement
L’objectif du produit vise à capitaliser la valeur de son patrimoine immobilier. L’évolution de la valeur vénale du patrimoine est constituée par le remembrement continu de l’usufruit et de la nue-propriété des actifs immobiliers. Les actualisations trimestrielles des valeurs d’expertise permettent également de traduire les évolutions du marché résidentiel dans la valeur de part :
- À la valorisation progressive de la nue-propriété des actifs immobiliers durant la période de démembrement
- Aux plus ou moins-values liées à l’évaluation des actifs immobiliers
- Aux plus ou moins-values réalisées lors de la vente des actifs au terme de la période de démembrement
Notre Cabinet rappelle que cet investissement comporte un risque de perte en capital, le capital investi n’est pas garanti. Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu liquide. Les modalités de retrait des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société ne garantissant pas le retrait de vos parts.
