Simulateur de la plus value immobilière en nue propriété

La vente d’un bien en nue propriété relève, comme toute vente d’un bien immeuble, de la fiscalité de droit commun des plus-values immobilières. Cet impôt est applicable si une plus value est constatée après avoir appliqué les abattements pour durée de détention.

En cas de vente d’un droit démembré détenu sur un immeuble, c’est-à-dire la nue-propriété ou l’usufruit, la plus-value immobilière imposable éventuellement dégagée, est calculée en respectant une règlementation particulière concernant la détermination du prix d’acquisition, du prix de vente et du délai de détention. Les règles applicables sont différentes selon que la vente de la nue-propriété et de l’usufruit détenus par des personnes distinctes est réalisée isolément ou conjointement.

Pour rappel, la combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété constitue la pleine propriété. Le premier droit démembré confère à l’usufruitier le droit d’user du bien (« usus ») et d’en percevoir les fruits (« fructus »), le cas échéant. Le second permet au nu-propriétaire d’en disposer (« abusus »), de devenir plein propriétaire au terme de la période de démembrement , c’est à dire l’extinction de l’usufruit.

Comment déterminer l’assiette de calcul en démembrement de propriété ?

En fonction du type de démembrement, un calcul du prix de cession est à déterminer. Notre Cabinet estime et est mandaté pour vendre votre bien en nue propriété.

Vente de la nue propriété seule

• Vente réalisée en cours de démembrement
  •  Assiette fiscale = Prix de vente de la nue-propriété – Prix d’acquisition de la nue-propriété.
• Vente réalisée après démembrement
  • Assiette fiscale = Prix de vente de la pleine propriété – Valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété.
• Vente réalisée en nue propriété avec réserve d’usufruit (vous êtes actuellement plein propriétaire)
  • Assiette fiscale = Prix de vente de la nue propriété – Valeur du bien en nue propriété (selon sa valeur en pleine propriété multipliée par X% sa valeur en nue propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon article 669 du CGI)

Pour plus de détails, aller sur : https://www.nuepro-immo.fr/vendre/la-revente/fiscalite/

Vente conjointe de la nue propriété et de l’usufruit

Lorsque le nu-propriétaire et l’usufruitier vendent leurs droits démembrés conjointement, le prix de vente est ventilé de manière à faire apparaître d’un côté le prix de cession de la nue-propriété et de l’autre, celui de l’usufruit. Cette répartition s’effectue en appliquant le barème prévu à l’article 669 du code général des impôts tenant compte de l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.

Si les vendeurs ont acquis séparément leurs droits démembrés, le prix d’acquisition de chaque droit à retenir pour calculer la plus-value immobilière, correspond au montant figurant dans l’acte d’achat ou à la valeur vénale retenue pour le calcul des droits d’enregistrement en cas d’acquisition par donation ou succession. Lorsque la succession, à l’origine du démembrement, est antérieure à 2004, le prix d’acquisition est déterminé par application du barème prévu à l’article 669 du code général des impôts tenant compte de l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.

Le délai de détention est décompté à partir de la date d’acquisition de chacun des droits démembrés.