La nue propriété, intérêts d’emprunt et déficit foncier

L’acquisition en nue-propriété n’est pas un dispositif permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt significative. Cependant, l’administration fiscale offre certains avantages fiscaux spécifiques aux nu-propriétaires, principalement dans le cadre de la catégorie des revenus fonciers. Ces avantages permettent de réduire la charge fiscale liée aux revenus générés par les biens immobiliers détenus en nue-propriété.

Les intérêts d’emprunt : Effacer les revenus fonciers

Lorsqu’un investissement en nue-propriété est financé par un emprunt, l’administration fiscale permet la déduction des intérêts de l’emprunt sur les revenus fonciers préexistants et futurs. Cette possibilité permet ainsi d’optimiser la fiscalité du patrimoine du nu-propriétaire en réduisant l’imposition sur les revenus générés par son bien immobilier.

Cependant, il est important de noter que cette déduction est limitée à l’effacement des revenus fonciers, c’est-à-dire que les intérêts de l’emprunt peuvent réduire l’impôt sur les loyers perçus, mais ils ne peuvent pas générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. En d’autres termes, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être utilisés pour diminuer l’impôt sur d’autres sources de revenus.

Conseil :

Il est souvent recommandé d’opter pour un crédit in-fine, qui permet de déduire des intérêts plus importants chaque année, tout en remboursant le capital à la fin de la période de prêt. Une stratégie efficace pour maximiser la déductibilité des intérêts consiste également à utiliser un nantissement d’un contrat d’assurance-vie comme garantie du prêt.

Vous trouverez ci-dessous le tableau n°1, présentant les conditions de la déductibilité des intérêts d’emprunt en fonction du type de crédit et de la situation fiscale.

Travaux : Création d’un déficit foncier

Certains programmes immobiliers offrent aux investisseurs, en complément de l’investissement en nue-propriété, la possibilité d’optimiser leur fiscalité grâce au déficit foncier. Cette approche permet de maximiser les avantages fiscaux en combinant plusieurs régimes fiscaux favorables.

Les biens immobiliers acquis en nue-propriété et nécessitant des travaux de réhabilitation ou de rénovation peuvent bénéficier de deux régimes fiscaux avantageux. En effet, les dépenses engagées pour la rénovation et la réhabilitation du bien permettent de générer un déficit foncier qui est imputable sur les revenus fonciers préexistants. En complément, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien viennent également réduire ces revenus fonciers, ce qui peut entraîner une diminution substantielle des revenus fonciers existants de l’investisseur, optimisant ainsi la fiscalité.

Il est important de noter que seule la réalisation de travaux de rénovation ou de réhabilitation peut générer un déficit foncier pouvant être imputé, non seulement sur les revenus fonciers, mais également sur le revenu global du contribuable. Cela permet de réduire l’impôt global, offrant ainsi un levier fiscal supplémentaire pour les investisseurs.

Vous trouverez ci-dessous le tableau n°2, détaillant les conditions de la déductibilité des travaux et les critères spécifiques permettant de bénéficier de cette optimisation fiscale.

Tableau n°1 : la déductibilité des intérêts d’emprunt en cas de démembrement

Situation de l’usufruitier
Usufruitier imposé dans la catégorie des revenus fonciers Usufruitier non imposé dans la catégorie des revenus fonciers (BIC, IS, etc.) Usufruitier est un HLM, une société d’économie mixte ou organisme agréé
Intérêts d’emprunt contractés pour le financement Nue-propriété d’immeubles loués nus Déductibles sur les revenus fonciers du nu-propriétaire Non déductible Déductibles sur les revenus fonciers du nu-propriétaire
Nue-propriété d’immeubles non loués Non déductible Non déductible Non déductible
Nue-propriété de parts de sociétés civiles Non déductible Non déductible Non déductible

*Les charges prévues à l‘article 31 du CGI sont déductibles des revenus fonciers perçus par le contribuable. Si celui-ci est propriétaire d’un bien en nue propriété acquis à l’aide d’un emprunt, les intérêts sont déductibles si l’usufruitier est un organisme agréé.

 

 

Tableau n°2 : La déduction des charges et travaux en cas de démembrement depuis le 01 Janvier 2009

Si immeuble donné en location Si immeuble non donné en location c’est-à-dire occupé par l’usufruitier ou le nu propriétaire
Nu propriétaire Usufruitier (Dispose de revenus fonciers issus de l’immeuble démembré et éventuellement d’autres immeubles) Nu propriétaire Usufruitier (Ne dispose pas de revenus fonciers issus de l’immeuble démembré (immeuble occupé et non loué))
De plein droit Revenus fonciers issus d’autres biens locatifs :
Déduction sur les revenus fonciers des dépenses effectivement supportées. Si un déficit foncier est créé, il est imputable jusqu’à 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.		 Déduction des dépenses effectivement supportées sur les revenus fonciers.
Si un déficit foncier est créé alors imputation du déficit non issu d’intérêts d’emprunt jusqu’à 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 années suivantes		 Aucune déduction possible des charges supportées Aucune déduction possible des charges supportées
Pas de revenus fonciers préexistants :
Création d’un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € pour l’année de la dépense. Le déficit excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Si aucun revenu foncier extérieur, le déficit reportable est perdu.

A noter qu’un régime dérogatoire existait pour les nus propriétaires, jusqu’en 2017 permettant la déduction du revenu global jusqu’à 25 000 € des dépenses de grosses réparations. L’excédent est imputable sur le revenu global des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt étaient imputables selon le droit commun. Le démembrement portait sur des immeubles bâtis ou non uniquement donc pas sur des titres de sociétés, le démembrement provient d’une succession ou d’une donation effectuée non consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement ou entre époux ou partenaires pacsés.