La nue propriété, intérêts d’emprunt et déficit foncier

L’acquisition en nue propriété n’est pas un dispositif dans lequel l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt importante. Néanmoins, la l’administration fiscale accorde quelques avantages au nu propriétaire, ciblés sur la catégorie fiscale des revenus fonciers.

Lorsque l’investissement en nue propriété est réalisé par le biais d’un emprunt, l’administration fiscale autorise que les intérêts de l’emprunt soient déductibles des revenus fonciers pré-existants et futurs. L’acquisition permet une optimisation de la fiscalité du patrimoine du nu propriétaire.

Attention, l’administration fiscale n’admet que le « gommage » des revenus fonciers grâce aux intérêts d’emprunt. Ces intérêts ne peuvent pas produire de déficit foncier imputable sur le revenu global.

Conseil : Opter pour un crédit in-fine et déduire un montant d’intérêts d’emprunt réguliers et plus importants. Le nantissement d’un contrat d’assurance vie sera nécessaire.

Voir ci-dessous le tableau n°1 des conditions de la déductibilité des intérêts d’emprunt

Certains programmes immobiliers proposent aux investisseurs, en plus du régime de la nue propriété, une optimisation au déficit foncier.

Les biens immobiliers, soumis au régime en nue propriété et où des travaux de réhabilitation sont nécessaires, sont éligibles aux deux régimes de faveur.
Ce déficit foncier (travaux de rénovation et réhabilitation) sera imputable sur les revenus fonciers déjà existants en complément des intérêts d’emprunt : ces deux facteurs faisant baisser significativement les revenus fonciers existants de l’investisseur.
Seul les travaux sont admis pour la création de déficit foncier imputable sur la catégorie de revenus immobiliers et sur le revenu global du contribuable.

Voir ci-dessous le tableau n°2 des conditions de la déductibilité des travaux