Quel immobilier pour demain ?

Le marché immobilier qu’il soit tertiaire ou résidentiel, est le résultat des évolutions sociétales, économiques et technologiques régulières que nous constatons. Les différents évènements récents que sont la crise du Covid,  la hausse des taux d’emprunt et les aspirations personnelles et professionnelles des nouvelles générations en attestent.

Dans cette nouvelle ère de l’immobilier, plusieurs grands points peuvent être relevés.

• L’urbanisation, à la verticale ?

En 2020, plus de neuf Français sur dix vivent dans l’une des 699 aires d’attraction d’une ville. Aussi, malgré une mode du « retour à la ruralité » post Covid, celle ci est déjà en train de s’estomper. Outre l’incapacité des campagnes à accueillir cette population, la joie de quitter la capitale ou les métropoles françaises se conjugue avec une adaptation forcée à un autre mode de vie dont on sous-estimait peut être les inconvénients (transports principalement en voiture notamment). L’urbanisation se poursuit, avec ce phénomène notable : les communes de périphérie et villes moyennes attirent plus : le meilleur des deux mondes ?

En raison de la règlementation de la limitation de l’artificialisation des sols, la construction (horizontale) en zones urbaines ou péri urbaines est devenue complexe. La verticalité des batiments s’impose tout comme la rénovation urbaine : avec l’interdiction de location des passoires énergétiques (autre règlementation en vigueur !), le chantier de la rénovation des copropriétés et appartements est immense : l’on estime que 40% de l’immobilier parisien est concerné. Voici les nouveaux terrains d’exercice des promoteurs immobiliers ?

La règlementation de la ZAN (Zéro Artificialisation Nette) qui est un objectif à 2050 fixée par la loi climat et résilience ajoute à l’équation complexe de la construction et du marché immobilier français. Une marche intermédiaire pour 2031 vise déjà une diminution de 50% du rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
La ZAN est une décision politique et environnementale noble et courageuse face au dérèglement climatique, mais qui aura de grandes répercussions sur nos vies quotidiennes. Son ambition parallèle (ou cachée?) est de limiter l’étalement urbain et ses effets négatifs selon l’Etat : isolement géographique, éloignement des services essentiels et publics et utilisation régulière de la voiture.

Pourtant, avec 118 habitants au km2, la France est loin derrière ses voisins européens : Italie est à 202 habitants par km2, l’Allemagne 234, et le Royaume Uni 270 !

Ainsi, avec ces méthodes, la demande de logements en zone tendue est indéniable et sera toujours importante. En période de crise immobilière, l’adage de l’emplacement redouble d’importance. Il résiste mieux aux fluctuations du marché et performe en période haussière.

• Construire autrement

L’immobilier d’hier était peu porté sur les questions environnementales et écologiques. Après guerre et pendant les 30 glorieuses, la demande de logements était telle que la quantité de logements à produire était la priorité. Malgré une demande de logements toujours aussi soutenue dans les zones foncières tendues, la qualité de l’habitat est devenue primordiale. Au delà des critères de confort et d’espace, l’immobilier d’aujourd’hui et de demain vise l’économie énergétique.

Sur ce sujet, nous pouvons citer l’architecte urbaniste Philippe Madec. Ce pionnier de la construction éco responsable, qui a remporté de nombreux prix en France et à l’étranger, a toujours milité pour construire autrement qu’avec le béton. C’est à lui que l’on doit le Mouvement pour une frugalité heureuse et créative. Dans son dernier livre, au-delà du constat, de la prise de conscience écologique et de la responsabilité des bâtisseurs, il propose des pistes : choix du bon matériau local, bonne technique… Si pour lui, la bataille des idées générationnelle est gagnée, la bataille professionnelle sur le terrain évolue, petit à petit. La maison pavillon représente quant à elle l’eldorado pour une majorité de Français.

Les nouvelles normes de constructions de l’immobilier résidentiel ont été adoptées. La RE2020 est devenue obligatoire pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022. Même si la RT2012 offre de bonnes performances énergétiques, la RE2020 se concentre essentiellement sur les aspects thermiques et sur l’isolation du logement. La RE 2020 inclut des critères basés sur le bien-être des habitants, comme la qualité de l’air intérieur et l’isolation phonique.

• De nouveaux modes d’acquisition

Financer son acquisition de résidence principale est devenu complexe en raison du prix haut des maisons et appartements en zones tendues. Aujourd’hui, les taux d’intérêts renforcent cette difficulté à y aboutir, pour ce qui reste un objectif de vie pour bon nombre de français. Accéder à la propriété est un placement de prévoyance et de retraite.

• Le bail réel solidaire (BRS) : Le BRS permet de distinguer la valeur du bâti et du terrain. L’acquéreur particulier accède à la propriété du seul bâti, tandis qu’un organisme public achète le foncier. Cela réduit considérablement le coût d’acquisition, facilitant l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Ce mode d’acquisition est rencontré dans l’immobilier neuf et notamment en zone périphérique ou villes voisines afin d’attirer une nouvelle population.
• La location-accession : Ce modèle, qui combine location et accession à la propriété, permet à un locataire de se porter acquéreur du bien qu’il loue après une période définie. Une partie des loyers versés est alors déduite du prix de vente, comme s’il s’agissait du paiement d’un acompte.
• Les habitats partagés : Mixant parties privatives et espaces communs, cette solution rencontre un succès chez les personnes vivant seules ou dans la nouvelle génération. Elle permet de mutualiser certaines dépenses et pièces annexes (cuisine, machine à laver, buanderie, chauffage, jardins..).
• La nue propriété : Le démembrement de propriété est une solution patrimoniale permettant de séparer l’acquisition de la nue propriété et de l’usufruit : les deux droits réels formant le Droit de propriété. Cette méthode d’acquisition se rencontre dans la gestion de patrimoine afin d’investir et participer au besoin de logements à loyers plafonnés en France. La nue propriété avec réserve d’usufruit est également utilisée dans le maintien à domicile des personnes âgées. Pour l’acquéreur, il permet d’acheter à moins coût en échange d’une durée d’indisponibilité déterminée à l’avance. Une solution de long terme pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite.