Acquisition en nue propriété : Emplacement, rentabilité et avantages fiscaux
Ces dernières années, les achats de biens en nue propriété ont observé une nette progression. Ce type d’investissement immobilier demeure très avantageux, c’est pourquoi les gestionnaires de patrimoine (CGP, CGPI…) sont nombreux à le conseiller. Emplacement de premier choix, rendement net intéressant et absence de fiscalité sont les principaux atouts de la nue propriété.
Rendement de l’achat en nue propriété
Le rendement de la nue propriété dépend en grande partie de son prix de revente.
Il est nécessaire de prendre en compte dans son calcul l’ensemble des frais, des taxes éventuelles, la durée de l’investissement et dans certains cas la remise en état une fois le bien récupéré. Si l’investissement en nue propriété reste avantageux même en cas de moins-value par rapport à la valeur visée initialement, la rentabilité peut s’avérer tronquée en fonction des situations.
Les rendements annuels ci dessous s’entendent nets de toutes fiscalités et de gestions.
Ci dessous, vous trouverez le tableau de rentabilité d’un investissement en nue propriété :
- Pour un démembrement de 15 années / Valeur nue propriété = 60%
- Pour un démembrement de 20 années / Valeur nue propriété = 50%
Un taux forfaitaire de frais d’acquisition de 9% a été ajouté au prix d’acquisition.
| Démembrement sur 15 ans | Démembrement sur 20 ans | |||
| Plus-value/moins-value à la revente |
Gain total | Rendement annuel moyen | Gain total | Rendement annuel moyen |
| -20% | 21,95% | 1,33% | 45,72% | 1,90% |
| -10% | 37,2% | 2,13% | 63,9% | 2,50% |
| 0% | 52,4% | 2,85% | 82,1% | 3,04% |
| +10% | 64,5% | 3,38% | 97,9% | 3,47% |
| +20% | 76,7% | 3,87% | 113,6% | 3,87% |
| +30% | 88,8% | 4,33% | 119,4% | 4,24% |
| +40% | 100,9% | 4,76% | 145,1% | 4,59% |
| +50% | 113% | 5,17% | 160,9% | 4,91% |
Source : L’Argent & Vous
Principe et fiscalité de la nue propriété
L’acquisition en nue propriété consiste à acheter un bien à 50% ou 60% de son prix afin d’en être propriétaire au terme d’une période de démembrement (entre 15 et 20 ans). Pendant ce temps, aucune gestion puisque l’usufruit est confié à un bailleur institutionnel, professionnel de l’immobilier, en charge d’exploiter (louer, percevoir les revenus locatifs et paiement de toutes charges et travaux).
Une fois propriétaire, l’investisseur est libre d’occuper, louer ou revendre son bien.
Avantage fiscal lié à la revente du bien récupéré en pleine propriété : l’imposition sur la plus-value n’est due qu’au titre de la prise de valeur lié au marché de l’immobilier. La récupération de l’usufruit ne rentre pas dans l’assiette taxable dans le prix de cession.
Illustration de revente avec plus value immobilière liée à l’appréciation du marché :
- L’investisseur achète 120 000€ un bien en Nue Propriété qui en vaut 200 000 €
- À la fin de la période de démembrement de 15 ans :
- En cas de revente 200 000 € : Aucune taxation.
- En cas de revente 210 000 € : la base taxable au titre des plus values immobilières est de 10 000 €.
Le Cabinet Nuepro immo, expert en transactions immobilières en nue propriété, vous conseille dans votre investissement dans le neuf et l’ancien, à Paris notamment.
