L’évaluation des droits démembrés,

Combien vaut la nue propriété et l’usufruit en cas de cession ?

Calculer le prix de cession d’un bien immobilier démembré est plus complexe que si la vente était en pleine propriété et qui ne demanderait qu’à une estimation de marché immobilier classique.
Dans notre cas, la détention d’un seul droit parmi la nue propriété et l’usufruit, oblige le cédant à déterminer la valeur de deux droits afin d’en déterminer le troisième.

Comment calculer la valeur des droits démembrés ?

Il existe plusieurs méthodes d’évaluations pour déterminer la valeur de la nue propriété ou de l’usufruit.

• Via la valeur fiscale (Article 669 CGI)
  

Depuis le 1er janvier 2004, l’administration fiscale prévoit un nouveau barème d’évaluation de l’usufruit. Ce barème permet de déterminer la valeur de la nue propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour voir l’article 669 I du CGI, cliquez ici. (Ce barème a remplacé le précédent barème prévu à l’ancien article 762 du CGI).

• Via la valeur économique
  

L’évaluation économique est la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs c’est à dire que la valeur de l’usufruit est égale à la somme actualisée de revenus que ce bien procurera dans le futur.

Quand utiliser la valeur fiscale ou la valeur économique ?

De manière générale, les parties intéressées sont libres de choisir le type d’évaluation.
Par exemple, l’évaluation d’un bien en nue propriété apporté à une société peut etre fixé sans utiliser le barème de l’article 669 du CGI. (Réponse Ministérielle Grosskost)

Néanmoins, dans le cas où il s’agit de l’évaluation de l’assiette des droits d’enregistrement, l’évaluation fiscale prime sur l’évaluation économique prévu à l’article 683 qui dispose que :

Article 683 du Code Général des Impôts

I. Les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement au taux prévu à l’article 1594 D.

La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d’experts, dans les cas autorisés par le présent code.

Lorsque la mutation porte à la fois sur des immeubles par nature et sur des immeubles par destination, ces derniers doivent faire l’objet d’un prix particulier et d’une désignation détaillée.

II. Les ventes d’immeubles domaniaux sont soumises aux impositions prévues au I.

En conclusion…

Concernant les droits d’enregistrement et assimilés (ISF,etc…)

Concernant les plus-values, amortissement, inscriptions comptables…