Quelle valeur de cession pour un usufruit à durée fixe et cédé à titre onéreux ?

Comme un revenu ou une plus value immobilière ?

Selon l’article 13, 5° du CGI et depuis le 14 novembre 2012, la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire peut être taxé sur l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus procurés de l’actif démembré.
Les cessions à titre onéreux englobent les ventes, les échanges ou les apports en société.

Qui est concerné ?

Cette disposition s’applique sous deux conditions :

La durée d’usufruit doit être fixe (la durée viagère n’est pas concernée)
la cession est réalisée par une personne physique (directement ou via société IS)

Pourquoi cette disposition ?

Cette précision vise à éviter l’optimisation fiscale de la part de l’usufruitier : en démembrant son usufruit vers une société à l’IS, les revenus fonciers seraient moins taxé (15% ou 33,33%) que si l’usufruit était taxé dans son patrimoine privé à l’IR (jusqu’à 45%).

Et si l’usufruit ne génère pas de revenus ?

L’article 13, 5° du CGI s’applique lorsque l’usufruit génère des revenus.
Dans le cas contraire, l’usufruit est taxé selon les règles en vigueur du régime des plus values immobilières.
La valeur de l’usufruit est son prix de cession. Il peut être déterminé selon l’article 669 du CGI : 23% par tranche de 10 années.