Transmettre à ses enfants

Tout en gardant un revenu locatif

Comment donner ses biens tout en préservant ses revenus ? Comment privilégier son conjoint et transmettre à ses enfants sans trop de taxation ? Une solution existe : la donation avec réserve d’usufruit. Découvrez ses avantages.
Donnez tout en profitant de ses biens
La donation avec réserve d’usufruit consiste à donner ses biens (à son conjoint, ses enfants ou à une tierce personne) tout en préservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et de disposition des meubles et immeubles donnés. Il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété. L’usufruitier transmet la propriété de ses biens à un nu-propriétaire, qui deviendra pleinement propriétaire à l’échéance ; mais il conserve tout droit sur le bien.
L’usufruit peut être viager : il s’éteindra au décès de l’usufruitier; ou temporaire : il prendra alors fin à un terme convenu.
Le principal intérêt de ce mécanisme est également de permettre la donation-partage, où les deux époux, tous deux donateurs, possèdent conjointement et simultanément l’usufruit. La donation-partage permet au survivant, avec le jeu d’une clause dite de réversion, de devenir seul usufruitier au décès de son conjoint.
Un intérêt également fiscal
Son intérêt est tout d’abord d’ordre patrimonial puisque la donation avec réserve d’usufruit permet de transmettre un bien à ses enfants tout en gardant l’usage et les intérêts produits par ce bien jusqu’au décès. Vous pouvez par exemple continuer à habiter votre maison après l’avoir donnée à vos enfants ou mettre celle-ci en location pour percevoir un loyer.
Les aspects fiscaux ne sont pas à négliger; en effet, les droits de donations sont calculés sur la valeur de la nue propriété et non de l’entière propriété. L’assiette taxable s’en trouve donc réduite.
La valeur de la nue propriété, ainsi transmise, est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier.
La donation temporaire connaît quant à elle des droits de donation de 23 % de la valeur du bien par période d’usufruit de 10 ans.
Enfin, il faut savoir que les parents peuvent eux-mêmes prendre en charge les droits de donation et ainsi transmettre leur patrimoine à leurs enfants sans que ceux-ci supportent des frais.
Le passage devant le notaire est indispensable
Lorsque la donation ou une partie de celle-ci porte sur un bien immobilier, elle doit alors impérativement être déclarée à un notaire qui la publiera au bureau des hypothèques. En ce cas, les frais de notaire viennent diminuer le capital transmis.
Nicolas JORET, L’internaute, Juin 2006