Démembrement de propriété et dispositifs fiscaux immobiliers
Sont ils tous compatibles ?
- Les régimes Robien, Borloo et Besson
Sur les logements neufs :
Les deux régimes ne peuvent pas s’appliquer si le démembrement de propriété préexiste.
Il est toutefois toléré si le démembrement est la conséquence d’un décès de l’un des époux. L’usufruitier survivant peut demande de poursuivre le régime jusqu’à la fin ou le stopper sans pour autant perdre les amortissements déjà pratiquées les années précédentes.
Sur les logements anciens :
Contrairement aux logements neufs, le démembrement ne fait pas obstacle à l’imputation des amortissements.
Si le démembrement de propriété est réalisé postérieurement à l’engagement de location, alors l’avantage reste valide dans deux hypothèses :
- L’usufruitier doit continuer la location effectuée après la donation de la nue propriété ;
- Au décès de l’un des deux époux.
- Le régime fiscal Scellier
Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les parts de SCI.
La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, l’avantage obtenu antérieurement à cet événement n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal pour la part restant à imputer.
- Le régime fiscal Périssol
Le régime fiscal Périssol autorise le démembrement de propriété si et seulement si les deux dispositifs ont été mis en place simultanément.
L’usufruitier dispose alors seul de l’avantage fiscal calculé sur la valeur en pleine propriété. Il peut ainsi déduire un montant maximum de 15 300 € sur son revenu global dès lors que ce déficit provient de l’immeuble amorti.
Si le démembrement de propriété est réalisé après l’engagement de location Périssol, le dispositif reste valide si :
- Si donation de la nue propriété : l’usufruitier poursuit son engagement qu’il avait pris après la donation ;
- Si donation de l’usufruit : le donataire usufruitier maintien l’engagement de location.
- Le régime Duflot
Le régime Duflot, similaire à la réduction d’impôt Scellier, n’autorise pas non plus le démembrement de propriété.
- Le régime Pinel
Le régime Pinel n’autorise le démembrement du droit de propriété que lorsqu’il résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal pour la part restant à imputer. Le nouveau bénéficiaire pourra également proroger l’avantage fiscal pendant deux périodes triennales en contrepartie d’un nouvel engagement de location.
- Le régime Girardin
Comme pour le régime Pinel, le démembrement n’est pas autorisé en dehors du cas spécifique du décès du propriétaire du bien.
- Le régime Censi-Bouvard
Ce régime de défiscalisation destiné à la location meublée n’est pas compatible avec le démembrement de droit de propriété.
- Le régime Malraux
Le régime Malraux accepte le démembrement de propriété lorsque celui-ci survient lors du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal pour la part restant à imputer.
- Le régime des Monuments Historiques
Le régime des Monuments Historiques ne remet pas en cause le démembrement de propriété : en effet, les nus propriétaires peuvent imputer sur leur revenu global les déficits fonciers provenant de l’immeuble Monument Historique, et ceci sans conditions.
