Optimiser son investissement en nue propriété via l’usufruit successif
Le point de départ consiste à l’acquisition de la nue propriété d’un bien immobilier pendant que l’usufruit est confié à un bailleurs social. Cela signifie que vous en devenez propriétaire, mais l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’usage et de jouissance) reste entre les mains du bailleur institutionnel pendant une période déterminée, par exemple de quinze ans. A la date prévue de l’extinction de l’usufruit (puisque l’usufruit est un Droit forcément temporaire) vous devenez plein propriétaire et obtenez l’ensemble des pouvoirs. L’intérêt principal de la nue-propriété est la valorisation forte dans le temps, à la fois grâce à la récupération de l’usufruit à terme et l’appréciation du bien par le marché immobilier. Le second objectif est de savoir si l’investisseur souhaite en profiter ou en faire profiter.
Objectif de transmission ? La nue propriété est idéale
La transmission de patrimoine est le processus par lequel une personne transfère ses biens à une ou plusieurs autres personnes que ce soit de son vivant (donation) ou après son décès (succession). La donation en nue propriété est donc un acte par lequel une personne (« le donateur ») transfère de son vivant la nue propriété d’un bien à une autre personne (« le donataire ») sans contrepartie financière (« transmission à titre gratuit »). Le donateur donne alors la nue propriété du bien afin que le donataire profite à terme d’un bien revalorisé (plus value) et de sa jouissance (pouvoir de louer ou d’habiter la chose).
L’intérêt fiscal et patrimonial de la donation en nue propriété
La transmission de patrimoine via la nue propriété permet au donateur de sélectionner un bien immobilier à l’emplacement choisi, pour la personne de son choix tout en effectuant un placement de capitalisation dont le donataire bénéficiera.
Pour se faire, voici la méthode la plus efficace pour optimiser fiscalement sa donation en nue propriété :
- Article 669 du CGI et décote de 23% par tranche de 10 ans :
- L’article 669 du CGI prévoit une décote de la valeur d’un bien immobilier lorsque celui-ci est soumis à un démembrement. Cette décote est de 23% par période de 10 ans (soit 46% pour une durée de 15 ans).
- Ainsi, si vous achetez la nue-propriété avec un démembrement de 15 ans, la valeur de la nue-propriété que vous possédez revient à 54% par rapport à sa valeur en pleine propriété. C’est cette même valeur de 54% qui servira de base taxable pour la mutation à titre gratuit.
- Si la donation intervient lorsque la durée de démembrement restante est inférieure à 10 ans, la valeur de la nue propriété sera réduite à 77%. Moins intéressante mais toujours meilleure qu’une transmission en pleine propriété !
- Abattements légaux en cas de donation
- Une fois l’assiette taxable calculée, des abattements fiscaux permettent de réduire à nouveau l’assiette taxable en cas de donation.
- Les montants des abattements dépendent du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Par exemple, 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. 80 724 €, entre partenaires de PACS ou époux, renouvelable tous les 15 ans. 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Cette stratégie permet de réduire significativement la base imposable de la donation, ce qui peut entraîner des économies fiscales importantes lors du transfert de propriété à titre gratuit, tout en maintenant la pleine propriété à l’avenir lorsque l’usufruit prend fin.
Deux démembrements en un : décaler la récupération automatique de l’usufruit
En donnant la nue propriété, l’usufruit revient automatiquement au bénéficiaire à l’issue de la période de démembrement. C’est dorénavant le donataire qui pourra louer le bien, y habiter ou le revendre ! Donner c’est donner, reprendre c’est voler !
Usufruit successif : et si le donateur devenait usufruitier ?
Pourtant, une technique patrimoniale permet au donateur de décaler la récupération normalement automatique de l’usufruit au donataire. Il s’agit de l’usufruit successif.
L’usufruit successif est un procédé juridique grâce auquel le droit d’usufruit sur un bien est attribué successivement à plusieurs personnes, l’une après l’autre. Lorsque le droit d’usufruit s’éteint entre les mains de son premier détenteur, l’usufruit passe automatiquement au suivant dans l’ordre déterminé à l’avance. Ce mécanisme permet de planifier la jouissance d’un bien sans en transférer la pleine propriété immédiatement.
En pratique, un parent donateur de la nue propriété à son enfant peut décaler la récupération automatique de la pleine propriété. Le parent, nouvellement usufruitier par la mise en place d’un usufruit successif peut alors percevoir des revenus locatifs ou résider dans le bien jusqu’à son décès. L’enfant obtiendra la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit successif. Ce schéma patrimonial est à mettre en place avec votre Notaire ; le Cabinet Nuepro immo est également à disposition pour vous aider dans vos démarches patrimoniales.
