Quel bail choisir après un démembrement de propriété ?
Lors d’un investissement en nue propriété (ou démembrement de propriété), une période de 15 à 20 ans est prévue avant de pouvoir récupérer la pleine propriété de son bien. Une fois la phase de démembrement éteinte et la pleine propriété récupérée, il est possible d’occuper, vendre ou louer son bien.
Durant la période de démembrement, l’appartement aura été exploité par un bailleur institutionnel et loué à des personnes physiques à revenus modérés (Plafonds de ressources « PLS »).
En fin d’usufruit, le bien est libéré de toute occupation et n’est plus soumis aux conditions de ressources et plafonnement de loyer.
La location après période de démembrement
Mais alors, quel type de bail doit choisir l’investisseur parmi un contrat de location classique “nu”, meublé, étudiant ou colocation ?
En fonction de la localisation géographique, de la typologie (surface) et votre souhait d’occupation temporaire, un ou plusieurs types de baux seront adaptés.
Le bail classique “nu” est destiné à une location relativement longue et stable, nécessitant généralement moins de gestion que les locations meublées considérées plus chronophages mais offrant des rentabilités plus intéressantes.
Quant à la location meublée saisonnière, elle vous permet d’allier occupation personnelle et location en fonction de vos souhaits et selon les périodes propices au regard de la localisation du bien immobilier (station balnéaire, campagne, station de sport d’hiver, pied à terre parisien…).
| Type de bail | Durée min. de bail | Type de caution | Montant du dépôt de garantie | Facturation des charges | Rentabilité brute moy. |
| Classique | 3 ans | Libre, visale | 1 mois de loyer | Provisions | 3 à 6% |
| Colocation | 3 ans | Libre | 1/2 mois de loyer | Provisions ou forfait | 4 à 8% |
| Meublé | 1 an | Libre, visale | 2 mois de loyer | Provisions ou forfait | 4 à 7% |
| Meublé étudiant | 9 mois | Libre, visale | 2 mois de loyer | Provisions ou forfait | 5 à 7% |
| Mobilité | 1 mois | Visale | Aucun | Forfait | 5 à 7% |
Depuis peu, un nouveau type de contrat est également possible : le bail mobilité.
Focus post démembrement : le bail mobilité
Un des grands changements opérés récemment est l’apparition du bail mobilité.
Celui-ci permet au bailleur de s’engager uniquement sur une durée d’un mois.
Ce bail concerne les locations meublées à destination de personnes en formation professionnelle, stage, service civique, études supérieures ou autres situations professionnelles sujettes à modifications ou en période de transition.
Un nouveau type de bail qui devrait se répandre dans les grandes villes, car destiné à faciliter le contrôle des locations de courte durée.
À noter qu’en fonction des villes, ce type de contrat pourra être soumis au plafonnement des loyers.
Pour les locataires, il s’agit d’un contrat pouvant répondre à un réel besoin de flexibilité dans des périodes d’études ou de transition professionnelle. Une fois le statut justifié, le bail mobilité est accessible sans dépôt de garantie obligatoire. La résiliation peut intervenir à tout moment tant qu’elle respecte un préavis d’un mois minimum.
