La location de type PLS : Plafonds de ressources des locataires 2023

En parallèle des investissements en nue propriété par les investisseurs privés, l’usufruit est quant à lui vendu à des usufruitiers institutionnels. Dans le cadre d’un achat en démembrement de propriété mis en place par les opérateurs tels que PERL ou IPLUS, l’identité de l’usufruitier institutionnel peut être de différentes catégories : les offices publiques de l’habitat (OPH, ESH), Résidence de fonctionnaires et enfin le 1% logement qui bénéfice aux salariés des entreprises qui y cotisent.

Les usufruitiers OPH et ESH qui réalisent une opération avec les opérateurs de programmes neufs en démembrement, utilisent le 3ème barème d’aide au logement fixé par la réglementation : le Prêt Locatif Social (PLS). Ce barème de plafond de ressources « PLS » se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des locataires. Le barème « PLS » est le 3ème niveau (sur 4) le plus élevé de plafonds de ressources utilisé dans les offices d’habitats publics.

Les plafonds de ressources locatifs 2023

Pour un logement financé avec le PLS (Prêt locatif social), le candidat locataire doit justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementés ci-dessous qui varient en fonction de la composition familiale et du secteur géographique.

Les personnes considérées comme « à charge » sont :

• les enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts.

• les ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

• les ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

• (1) : Comprend les communes suivantes : Paris. Aubervilliers. Bagnolet. Boulogne-Billancourt. Charenton-le-Pont. Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, lssy-les-Moulineaux, lvry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicetre, Les Lilas, Le Pre-Saint-Gervais, Levallois-Perret. Malakoff. Montreuil. Montrouge, Neuilly-Sur-Seine. Nogent-Sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mande, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.

Les baux : Précisions & Processus

Dans le schéma de démembrement tel que prévu par PERL et IPLUS, l’usufruitier est tenu de respecter l’article 42 de la Loi « Engagement National pour le Logement » (ENL – 2006) qui indique que les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.

Contrairement à un bail locatif régit par la loi de 1989, le bail « ENL » n’est pas reconduit par tacite reconduction. A l’extinction de l’usufruit, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent, s’ils le souhaitent, poursuivre la location en proposant un bail Loi 1989 (marché libre) au locataire en place.

La décision appartient à l’investisseur nu propriétaire, selon ses objectifs. Une liberté appréciée car l’investisseur ne connaît pas à l’avance ses objectifs et besoins après une période de démembrement de plus de dix ans.

Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.

La relocation n’est pas gérée par le nouveau plein propriétaire. L’usufruitier a la charge de proposer un nouvel appartement à son locataire.

Chronologie de la fin de la période d’usufruit

Alors que pendant toute la période de démembrement, le nu propriétaire a été exonéré de toute gestion chronophage, c’est uniquement un an avant la fin de la période d’usufruit que l’investisseur doit prévoir la suite à donner à son investissement :

• 12 mois avant la fin de la période d’usufruit, l’usufruitier rappelle au nu propriétaire qu’il récupère la pleine propriété.
• Au minimum 6 mois avant l’extinction, le nu propriétaire peut proposer un nouveau contrat de location ou donner congé pour vente ou pour habitation personnelle.
• 3 mois avant, l’usufruitier propose au locataire (qui n’a pas conclu de bail avec le nu propriétaire) un nouveau logement. A défaut, le locataire est déchu de son titre d’occupation.

Pour en savoir plus sur le rôle de l’usufruitier en cas de démembrement de propriété, nous vous invitons à lire cet article.