La réserve d’usufruit : Qu’est ce que c’est ? Quels avantages ?

Moyen de transmission, libération d’un capital, maintien du droit d’usage et de location

La vente en démembrement de propriété est une technique patrimoniale couramment proposée (et conseillée) par les notaires et conseillers aux familles souhaitant transmettre leur patrimoine à leurs descendants. Elle permet en effet de régler une partie de la succession future de son vivant.

Elle repose sur un principe prévu par le Code Civil prévoyant l’existence de droits distincts dans le Droit de Propriété : la nue propriété et l’usufruit formant réunis la pleine propriété.

En cas de vente ou de donation de la seule nue propriété, le vendeur (ou donateur) se réserverait l’usufruit qui lui permet, selon ses choix, de se maintenir dans son habitation à titre de résidence principales ou de louer ce même bien afin d’en tirer des revenus complémentaires pour par exemple payer une partie de son loyer en maison de retraite (public, EHPAD).
Quant au nu propriétaire, celui-ci lui permet le droit de devenir au terme de l’usufruit (décès de l’usufruitier ou à une période donnée), plein propriétaire en franchise de droits et d’impôts.

En matière de donation :

• La donation avec réserve d’usufruit du logement du donateur permet à celui-ci de continuer l’occuper. En pratique, il continue de payer les charges et les impôts sur le bien donné.
• Les droits de donation sont calculés sur la valeur en nue propriété ; permettant un effet de levier ajoutés aux abattements fiscaux en fonction du lien de parenté avec le donataire.
• Le donataire ne peut pas vendre son droit de nue propriété : l’acte de donation prévoit une interdiction d’aliénation.

L’usufruit ne peut jamais excéder le viager (jusqu’à la mort) mais peut tout à fait être conclu pour une durée fixe, par exemple 10 ou 20 ans.

Comment calculer la valeur des droits séparés ?

Deux méthodes permettent de déterminer la valeur des droits : soit par une méthode fiscale prévue à l’article 669 du CGI, soit par une méthode économique (reconstitution de la valeur locative potentielle).

Quel sort de la valeur de la donation à rapport au décès du donateur ?

Avant toute chose, il conviendra de savoir si la donation a été faite en avancement sur part successorale ou non : il faut rappeler que toutes les donations sont réputées être faites en avancement de part successorale, sauf disposition contraire mentionnée dans l’acte de donation.

1. en cas de donation faite hors part : celle-ci sera un moyen d’avantager un héritier par rapport à un autre, si bien que la  donation s’ajoutera à la part de l’héritier sans pouvoir excéder le montant de la quotité disponible.
2. donation en avancement de part successorale : sa valeur est rapportable fictivement à la succession. Il s’agira de voir si la réserve a été atteinte. Elle a donc pour but de faire à un héritier une avance sur sa part d’héritage sans pour cela porter atteinte à l’égalité entre tous les héritiers.

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