La nue propriété et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex ISF)

Le démembrement de propriété représente l’une des solutions les plus efficaces pour réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette méthode d’optimisation fiscale permet de diminuer la base taxable de l’IFI en acquérant un bien en nue-propriété ou en procédant au démembrement d’un actif immobilier déjà détenu. En séparant les droits de propriété, l’investisseur réduit significativement la valeur de l’actif soumis à l’IFI, tout en bénéficiant des avantages à long terme de l’usufruit ou de la pleine propriété une fois la période de démembrement terminée.

Dans cette page, nous explorerons comment l’investissement en nue-propriété peut être un levier puissant pour optimiser votre patrimoine immobilier tout en réduisant votre exposition à l’IFI.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt déclaratif qui concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Cet impôt est basé sur la valeur nette des actifs immobiliers détenus par le contribuable, après déduction des passifs. La déclaration de l’IFI nécessite plusieurs étapes clés pour déterminer le montant exact de l’impôt dû :

1. Recenser les biens immobiliers : Le contribuable doit dresser un inventaire complet des biens immobiliers dont il est propriétaire, incluant les immeubles, terrains et autres biens de nature immobilière.
2. Distinguer les biens soumis à l’IFI : Il est nécessaire de différencier les biens immobiliers soumis à l’IFI de ceux qui en sont exonérés, comme les biens mobiliers, les contrats d’assurance-vie. Cette distinction permet de réduire la base taxable.
3. Évaluer la valeur des biens immobiliers imposables : Chaque bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale, c’est-à-dire son prix de marché au jour de l’imposition. Cela comprend également les biens en démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit), qui sont évalués en fonction de la répartition des droits.
4. Déduire le passif : Les dettes associées à ces biens immobiliers (prêts, crédits hypothécaires, etc.) doivent être déduites de la valeur totale des biens. Cette étape permet de réduire la base imposable, car seules les valeurs nettes après passif sont prises en compte pour le calcul de l’IFI.
5. Calculer l’impôt dû : Une fois la base imposable déterminée, le contribuable doit appliquer le barème d’imposition progressif. Ce barème varie en fonction de la valeur nette imposable du patrimoine immobilier et peut aller jusqu’à 1,5% pour les plus grandes fortunes immobilières.

Les biens immobiliers à déclarer dans le cadre de l’IFI doivent être évalués en fonction de leur valeur vénale, c’est-à-dire le prix que l’on pourrait raisonnablement obtenir sur le marché à un moment donné, en tenant compte de leur situation juridique et des caractéristiques spécifiques de chaque bien. Cette évaluation doit refléter la réalité du marché et peut varier en fonction des conditions économiques et des particularités juridiques du bien, telles que son emplacement, son état, et les éventuelles charges ou servitudes qui y sont attachées.

En matière de succession , dans le cas où le nu-propriétaire décède avant la fin de la période de démembrement de propriété, la nue-propriété fait partie intégrante de la succession du défunt. Elle sera alors transférée à ses héritiers, après le paiement des droits de succession, qui seront calculés sur la valeur actuelle de la nue-propriété au moment du décès. Il est important de noter que, bien que l’usufruit soit encore en place, la nue-propriété est directement intégrée dans la succession.

Depuis la Loi de Finances 2013, il n’est plus possible d’inclure un passif lié à l’acquisition d’un droit de nue-propriété dans l’assiette de l’IFI, car ce droit ne figure pas directement à l’actif de cette assiette.

En fonction du mode de financement choisi pour l’acquisition du bien en nue-propriété, les conséquences fiscales sur l’ISF/IFI varient.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété demeure une stratégie efficace pour limiter son imposition à l’impôt sur la fortune. Si l’acquisition est réalisée en numéraire (sans emprunt bancaire), les fonds utilisés pour l’achat du bien ne sont plus considérés dans l’assiette de l’impôt. Cela entraîne un arbitrage patrimonial favorable, réduisant ainsi l’impôt dû par l’investisseur.

En revanche, si l’achat est financé par un prêt bancaire, l’opération reste neutre en matière d’IFI : l’assiette taxable ne s’en trouve pas augmentée. Depuis la Loi de Finances 2013, les prêts et les intérêts associés à l’acquisition d’un bien en nue-propriété ne peuvent plus être comptabilisés comme un passif.

Dans le cas d’un prêt in fine, l’opération reste également neutre : le crédit ne sera pas pris en compte dans le passif, et l’assurance vie nantie ne bénéficiera pas d’une exonération d’IFI.

Bien que le nu-propriétaire n’ait pas à payer d’impôt pendant la durée du démembrement, il doit toutefois déclarer le bien en nue-propriété, même si sa valeur fiscale est neutre (c’est-à-dire qu’il ne contribue pas directement à l’ISF/IFI). En effet, la nue-propriété doit être mentionnée dans la déclaration de patrimoine, bien qu’elle ne figure pas dans l’assiette taxable, à l’exception des cas où l’imposition est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Par ailleurs, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir par convention bilatérale d’une répartition différente des charges fiscales.

Lorsque le démembrement prend fin et que le nu-propriétaire devient plein propriétaire, il sera alors soumis à l’ISF/IFI sur la valeur totale du bien.

Nuepro immo met à disposition une page dédiée pour vous guider dans la déclaration fiscale de votre investissement en nue-propriété, afin de vous assurer que toutes les démarches sont correctement effectuées.

En règle générale, l’usufruitier est tenu de déclarer les biens et droits grevés d’un usufruit en fonction de leur valeur en pleine propriété.

Cependant, l’article 885 G du Code Général des Impôts (CGI), ainsi que l’article 968 introduit par la Loi de Finances 2018, prévoient certaines situations où l’imposition de l’usufruit et de la nue-propriété est séparée. Dans ces cas spécifiques, la valorisation des droits est réalisée selon la méthode d’évaluation fiscale établie à l’article 669 du CGI.