Avantages et fiscalité de l’investissement en nue propriété
L’avantage principal de la nue propriété est d’acquérir un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété : la réduction du prix correspondant à la totalité des loyers actualisés et nets de frais et charges que l’investisseur aurait perçu sur la période démembrée.
Pour cela, l’acquéreur utilise à son avantage le Droit Français prévoyant un rattachement sans frottement fiscal de l’usufruit et la nue propriété une fois que l’usufruit s’éteint.
Pendant la période de démembrement, des avantages multiples
- N’achetant que le droit de nue propriété du bien immobilier, l’acheteur bénéficie d’une décote de prix d’environ 60% du prix (si démembrement est de 15 ans).
- Aucune charge financière autre que les mensualités du crédit contractées pour l’achat de nue propriété
- Economie de 15 ans de la taxe foncière (prise en charge par l’usufruitier)
- Frais de notaire calculés sur la seule nue propriété (environ 2,5% ou 7,5% – selon si immeuble neuf ou ancien)
- Aucun imprévu dans le plan de financement : unique mensualité du crédit
- Une revente de la nue propriété possible à tout moment sans perte des avantages acquis
Rentabilité
- Deux effets de levier immobiliers :
- Valorisation mécanique annuelle de la valeur de la nue propriété pendant la période
- Valorisation immobilière du bien pendant la période de démembrement
- Un effet de levier financier : Crédit contracté sur 60% d’un bien en valant 100%
- Economies réalisées sur les impôts et taxes
Une rentabilité de placement comprise entre 3,47% et 6,5% l’an net de charges et net de fiscalité.
- Droit d’usufruit récupéré gratuitement au terme de la période de démembrement (Art. 133 du CGI)
- Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers, charges et temps consacré à gérer)
- Aucun risque et aléa locatif (vacances locatives, impayés).
- Petits et gros travaux (Articles 605 et 606 du Code Civil) supportés et payés par l’usufruitier.
- Une restitution du bien après remise en bon état d’habitabilité supportée et payée par l’usufruitier.
L’acquisition en nue propriété est une réponse patrimoniale face à l’investissement locatif devenu non rentable et à une fiscalité importante.
- Economies d’IR et de prélèvements sociaux pendant la période démembrée
- Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers pré-existants
- Baisse de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
- Calcul de la plus-value immobilière : à partir de la date d’acquisition de la nue propriété
| Démembrement « neuf » (Programmes immobiliers neufs) |
Démembrement « privé » (Via donations, successions…) |
|
|---|---|---|
| Economie IR / Aucun Impot IR et Taxes |
Oui | Oui (Voir convention signée pour détails) |
| Exonération IFI (Art 885 G Quater du CGI) |
Oui | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
| Exonération Prélèvements sociaux |
Oui | Oui |
| Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers pré-existants (Art 31 CGI) |
Oui (si démembrement ULS) | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
| Déductibilité des travaux | Non | Oui (Pour détails, cliquez ici) |
Une fois la pleine propriété retrouvée, de multiples stratégies
Pour découvrir l’ensemble des stratégies patrimoniales de la nue propriété : cliquez ici.
Lors de l’extinction du Droit d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire.
La réunion des deux droits n’entraine aucun frais fiscaux et droits à payer.
Le néo plein propriétaire constate alors une plus-value fictive constituée de l’usufruit (retrouvée gratuitement) et de la valorisation éventuelle du bien immobilier généré pendant la période de démembrement.
Aucune démarche administrative n’est à effectuer.
Cet évènement juridique délivre de nouveaux droits et obligations et le propriétaire peut dorénavant :
- Habiter de manière habituelle ou occasionnelle
- Louer nu ou meuble, pour tirer des revenus complémentaires pour la préparation de sa retraite,
- Revendre et obtenir un capital (la taxation des plus values immobilières sera prévue, cliquez ici pour en savoir plus).
Attention : en fonction du type de montage en démembrement de propriété (ULS,ULI, ULL…), les conditions de sorties et de jouissance sont variables. Nuepro immo vous conseille et vous guide dans les sorties d’usufruit.