Le marché de la nue propriété dans l’immobilier neuf
Appartements en nue propriété neufs
En matière d’investissement en nue propriété à travers les programmes neufs, la période de démembrement débute à partir de la date de livraison du programme immobilier.
Les appartements en VEFA et neufs permettent à l’investisseur de bénéficier des dernières normes d’habitation (BBC, NF Habitat, RT 2012…) en termes d’isolation thermique et phonique. Les performances énergétiques (DPE) des appartements neufs sont très satisfaisants (Classe A ou B). Ces logements économes en énergie(s) seront de plus en plus appréciés dans les années à venir, notamment en cas d’augmentation des coûts de l’électricité et du gaz.
Aussi, l’achat en nue propriété neuf fait bénéficier à l’investisseur de la garantie décennale. Cette garantie offre au nu propriétaire une responsabilité pendant 10 années sur le gros œuvre de la part du promoteur-constructeur. Dans le cadre d’un achat en nue propriété, c’est l’usufruitier qui actionne cette garantie en cas de besoin.
L’acquisition d’un bien en nue propriété neuf se concrétise par la signature d’un contrat de réservation, document juridique équivalent à un compromis de vente. Le dossier de réservation se compose notamment de la convention de démembrement prévoyant les droits et obligations du nu propriétaire et de l’usufruitier. Une notice d’entretien est également annexée ; celle-ci indiquant les engagements de travaux et remise en état de l’immeuble et de l’appartement en fin de période d’usufruit.
Enfin, l’achat en nue propriété sur le marché primaire fait profiter des frais de notaire réduits (environ 3%), calculés sur la valeur nue propriété.
Durées de démembrement longues
Le marché de la nue propriété est essentiellement constitué d’opérations immobilières avec usufruitier social (ULS) et implique une durée minimale et légale de 15 ans. Les bailleurs institutionnels ne pouvant acquérir le droit d’usufruit pour une période inférieure à 15 ans.
Ainsi, l’achat en nue propriété au travers d’appartements neufs et programmes en VEFA implique cette durée de démembrement de 15 ans au minimum, celle-ci démarrant à partir de la livraison de l’immeuble par le promoteur et constructeur.
En fonction des régions géographiques, la durée peut par ailleurs varier : à Paris et en région parisienne, il est effectivement rare d’obtenir une période de démembrement inférieure à 17 ans, tout comme sur l’Arc Méditérranéen où la durée est généralement entre 15 et 18 ans.
Plus rares, les opérations de nue propriété avec une durée de 15 ans ou moins sont très demandées par les investisseurs.
Si l’investisseur souhaite récupérer la pleine propriété de son bien, l’acquéreur du bien devra alors patienter pendant l’intégralité de la durée de démembrement prévue.
En contrepartie de cette durée importante de non jouissance du bien, la valeur de la nue propriété est très intéressante : il sera donc nécessaire pour l’investisseur de choisir entre réaliser une opération financièrement optimale ou privilégier la récupération de la pleine propriété moins lointaine.
Une valorisation de la nue propriété attractive
Mécaniquement, plus la durée de démembrement est longue, plus la valorisation de la nue propriété diminue. Cette équation mathématique permet pour l’investisseur de bénéficier d’un effet de levier financier plus important.
Pendant plusieurs années, une opération immobilière montée sur une période de démembrement de 15 ans a été associée à valorisation de nue propriété de 60%. Depuis 2018, cette clé de répartition tend à augmenter pour atteindre généralement une valorisation de 62 à 65% selon la situation géographique de l’immeuble.
Cette nouvelle valorisation moyenne n’enlève en rien l’intérêt du placement en nue propriété puisque celui-ci équivaut à une rentabilité de 3,24% par an, nette de gestion, de fiscalité/taxes et de toute charge liée au bien immobilier.
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Stratégies patrimoniales larges
L’investissement en nue-propriété offre au nu-propriétaire une grande flexibilité dans la définition de sa stratégie patrimoniale après la période de démembrement. En fonction de ses objectifs personnels et financiers, il peut choisir parmi plusieurs options, telles que :
- Un usage personnel, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement de vacances.
- La location, soit à l’année, soit de manière saisonnière (par exemple, pour un appartement situé en bord de mer ou dans une zone touristique), permettant ainsi de générer des revenus locatifs pendant la période où le bien n’est pas occupé.
- La revente du bien une fois la pleine propriété retrouvée, offrant ainsi une opportunité de réaliser une plus-value grâce à l’appréciation de la valeur du bien.
L’investissement en nue-propriété se distingue par la diversité des stratégies patrimoniales qu’il permet de mettre en place. Il répond ainsi à plusieurs objectifs, notamment :
- La transmission de patrimoine, dans des conditions fiscales avantageuses.
- L’optimisation fiscale, en réduisant notamment la base taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- La constitution d’un patrimoine immobilier à un coût bien inférieur à celui de la pleine propriété, grâce à la décote de prix liée au démembrement.
- La préparation à la retraite, en permettant de se constituer un bien à valoriser pour les années à venir, tout en optimisant la gestion de ses ressources fiscales.
Ainsi, l’investissement en nue-propriété offre une solution souple et performante, en fonction des besoins et des objectifs patrimoniaux de chaque investisseur.
