Choisir entre la nue propriété et le viager occupé
Quelle est la bonne formule pour l’acheteur et le vendeur ?
Les deux formules comparées ici ont un point commun : le caractère viager de l’investissement qui repose sur l’espérance de vie de l’occupant considéré comme usufruitier ou simple occupant disposant d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).
Le Cabinet Nuepro immo conseille ses clients dans le choix de la solution la plus adaptée à leurs besoins et envies. Pour rentrer en contact avec nos conseillers, notre page dédiée à votre disposition : cliquez ici.
Coté investisseur : La nue propriété face au placement viager
L’investissement en nue propriété et le placement viager peuvent paraitre des investissements similaires compte tenu de leurs périodes d’indisponibilités… Seulement, les deux investissements sont biens différents :
| Viager (l’acheteur est appelé le débirentier) |
Nue Propriété |
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|---|---|---|---|
| Principe (Avantages) |
Achat en viager d’un bien immobilier | Achat de la nue propriété d’un bien immobilier | |
| Acquisition | Financement en 2 temps : 1. Soulte départ 2. Rente mensuelle à verser jusqu’au décès du crédirentier (aléatoire) |
Financement unique : Prix fixé (en fonction de la durée de démembrement restant ou de l’age de l’usufruit (de 55 % à 80 % du prix de la pleine propriété) |
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| Prix | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur | |
| Sécurité de l’investissement | Valeur refuge de la pierre | Valeur refuge de la pierre | |
| Rentabilité / Valorisation | Phase indisponibilité | Inconnue / Non valorisable | 3.00 % à 4.00 % net de fiscalité |
| Phase Post indisponibilité | Selon choix : Vente / location / occupation | Selon choix : Vente / location / occupation | |
| Disponibilité | Phase indisponibilité | Illiquidité | Possibilité de revente à tout moment |
| Phase Post indisponibilité | Au décès du crédirentier (Aléatoire) |
Date fixée à l’avance et déterminée ou lors du décès de l’usufruit | |
| Charges | Phase indisponibilité | Libre disposition entre les parties (convention) |
Aucune charge pour le nu propriétaire ou libre disposition entre les parties (convention) |
| Phase Post indisponibilité | Toutes charges | Toutes charges | |
| Succession | Si décès du débirentier avant crédirentier : les héritiers continuent de payer la rente.
Conseil : Renonciation à la succession, revente du bien au crédirentier, souscription assurance de type viager de type décès. |
Si décès du nu propriétaire avant l’usufruitier : la nue propriété revient aux héritiers et ceux ci devront continuer de payer les mensualités de crédit.
Conseil : Souscription d’une assurance emprunteur |
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Côté vendeur : Vendre en nue propriété ou vendre en viager ?
| Viager (le vendeur est appelé crédirentier) |
Nue Propriété |
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|---|---|---|---|
| Principe | Le transfert de la pleine propriété est réalisé. Seul un droit de jouissance maintien le crédirentier dans les lieux. |
La transaction est réalisée sur l’unique nue propriété du bien immobilier. L’usufruitier se réserve le droit d’occupation et de location. |
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| Avantages de l’opération |
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| Objet de la vente |
La pleine propriété | La nue propriété | |
| Conditions de vente | Le crédirentier reçoit au moment du transfert de propriété une première somme d’argent : la soulte. Puis, il reçoit jusqu’à son décès, une rente mensuelle.Soulte et rente sont librement fixées entre les deux parties : la Caisse Nationale de Prévoyance prévoit un barème. Également disponible chez le notaire |
Financement de la seule nue propriété, en cash ou via un emprunt | |
| Prix | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur | En fonction de la valeur du bien, l’âge du vendeur et des droits conserver par le vendeur | |
| Lors du décès du crédirentier / usufruitier | Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu | Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien vendu | |
| Option | Possibilité de rente réversible au profit du conjoint survivant | Possibilité d’un usufruit successif au profit du conjoint survivant | |