Enfant mineur : la nue propriété, un investissement immobilier pertinent

La nue propriété : Un placement immobilier efficace pour le compte de son enfant mineur

Au-delà d’une épargne de précaution (livret A…) qui peut être constituée au fur et à mesure de l’âge de son enfant ou de la souscription d’un contrat d’assurance vie avec comme bénéficiaires « mes enfants nés ou à naître », l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier s’avère une solution pertinente pour son avenir. Bien sûr cette solution nécessite des moyens conséquents, comme tout achat immobilier.

Profils pour investissement en nue propriété au profit d’un enfant mineur

Parents souhaitant constituer un patrimoine pour leur(s) enfant(s)
Parent seul (2^ème parent décédé) souhaitant protéger son enfant mineur
Protection d’un enfant mineur handicapé dans l’objectif d’une revente à terme ou location pour perception de revenus

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Principes et avantages de l’investissement en nue propriété

Acheter la nue propriété d’un bien immobilier, c’est être titulaire du Droit (la nue propriété) de devenir plein propriétaire au terme d’une période donnée. Ensuite, acheter en démembrement de propriété permet de bénéficier d’une décote de 35 à 45 % par rapport au prix de la pleine propriété : la décote de prix correspond à la somme des loyers nets perçus par l’usufruitier pendant la période fixée.

Détenir la nue-propriété d’un bien immobilier offre plusieurs avantages : d’abord, cette forme de propriété ne génère pas de revenu locatif, ni d’impôt et de taxes à payer. Il n’y a donc aucune imposition en perspective pour l’enfant mineur. Une constitution de patrimoine sans aucune gestion.

Lorsque le démembrement prend fin, l’enfant nu propriétaire (devenu alors majeur), récupère de façon gratuite et automatique, la pleine propriété du bien immobilier. C’est à ce moment qu’il peut choisir d’y habiter pour poursuivre ses études sans payer de loyer. Si ce n’est pas le cas, le bien étant à son nom, ce dernier pourra toujours le louer ou le céder afin de percevoir des revenus locatifs ou un capital.

Le financement de l’opération

Cet achat en démembrement de propriété pour le compte de votre enfant mineur doit être financé au comptant, ce dernier ne pouvant contracter de dettes, conformément à la législation française. Cette opération immobilière n’est donc réalisable que si le jeune dispose d’un pécule obtenu à la suite de succession ou donations des parents et/ou des grands-parents au préalable.

Droits des parents sur le patrimoine de l’enfant

Les biens de l’enfant mineur

Un enfant mineur peut posséder de l’argent et/ou un patrimoine. Il peut s’agir notamment :

de biens qu’on lui offre : argent de poche, petites sommes d’argent versées sur un compte type livret A ou plan d’épargne logement par ses parents ou grands-parents, etc. ;
de biens reçus par donation : somme d’argent, bien immobilier, etc. ;
de biens dont il hérite ;
de revenus générés par les biens dont il est propriétaire : loyers d’un logement loué, intérêts de sommes placées, dividendes d’actions, etc.

Administration légale : le pouvoir de gérer les biens de l’enfant mineur

Quelle que soit l’origine de son patrimoine, un enfant mineur non émancipé ne peut pas, au regard de la loi, le gérer seul (on dit qu’il est « incapable » juridiquement). Ce sont ses parents (représentants légaux) lesquels disposent de l’autorité parentale et qui exercent l’administration légale du mineur qui gèrent pour lui et en son nom.

Les parents, qu’ils soient mariés ou non, qu’ils vivent ensemble ou non, exercent conjointement l’autorité parentale sur leur enfant (sauf cas particuliers : un des parents est décédé, un des parents a été déchu de son autorité parentale, enfant reconnu par un seul parent non déchu de l’autorité parentale, etc.).

Si les deux parents disposent de l’autorité parentale sur leur enfant, il s’agit d’une administration légale conjointe. Lorsque l’un des parents exerce seul l’autorité parentale (cas d’un parent décédé, ou déchu de son autorité parentale, ou un enfant reconnu par un seul parent non déchu de l’autorité parentale, etc.), le parent disposera d’une administration légale unique.

Depuis le 1er janvier 2016, les parents ont plus de latitude en tant qu’administrateurs légaux pour gérer le patrimoine de leur enfant mineur. Toutefois, la loi impose toujours l’accord du juge des tutelles lorsqu’il s’agit d’actes graves affectant durablement les biens du mineur.

Comment gérer les biens de son enfant mineur ?

Il existe trois types d’actes : d’administration, conservatoires, de disposition.

Certains actes de gestion peuvent être accomplis par un seul des parents (actes d’administration) pour le compte de l’enfant. D’autres actes nécessitent la signature des deux parents. Enfin, certains actes de disposition spécifiques doivent être autorisés par le juge des tutelles.

Le Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans la présentation et l’explication détaillée aux juges des tutelles et personnes concernées.

Dans le cadre d’un investissement immobilier au profit du mineur, l’acte d’achat est un acte de disposition. L’accord conjoint et leurs signatures sont obligatoires. Dans le cas où un parent soit l’unique titulaire de l’autorité parentale, l’accord du juge des tutelles sera nécessaire.