La nue propriété : un moyen d’optimiser la transmission
Les lois de finances (2011-2012) ont alourdi la fiscalité des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) :
- Barème des droits de donation/succession a été relevé par la création d’une tranche à 45% ;
- Abattements en ligne directe abaissés (100.000 € en faveur d’un descendant) ;
- Délai de rappel fiscal allongé à 15 ans (au lieu de 10 ans) ;
- Réduction de droits en fonction de l’âge du donateur supprimées.
La vente en nue propriété (à titre gratuit ou onéreux) reste cependant un excellent moyen pour transmettre un patrimoine à moindre coût puisque l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété et permet une fiscalité avantageuse :
- Effet de levier important sur la valeur de l’appartement
- Meilleure utilisation des abattements légaux en cas de donation (DMTG)
- Baisse de l’assiette taxable
La transmission de son patrimoine au travers de la technique du démembrement de propriété permet d’optimiser l’opération et de limiter la fiscalité en donnant plus tôt, en donnant mieux pour donner davantage.
Au terme du démembrement, le nu propriétaire pourra habiter, louer ou revendre le bien reçu.
Optimisation n°1 : Un effet de levier financier et immobilier
La transmission est un effet de levier important sur la valeur de l’appartement. La nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement (100 000 €) en ne retenant que la valeur de la nue propriété.
- Transmission portant sur la nue propriété du bien (fraction réduite de la valeur)
- Maximisation de l’effet des abattements vers un descendant (100 000 € par enfant et par enfant tous les 15 ans)
Exemple d’un appartement en nue propriété à un enfant :
Hypothèse : Valeur en pleine propriété du bien 200.000 € / Valeur de la nue propriété : 120.000 €
- Donation en nue propriété : Assiette soumise aux DMTG : 20.000 € (120.000 € – 100.000 €)
- Donation en pleine propriété : Assiette soumise aux DMTG : 100.000 € (200.000 € – 100.000 €)
Optimisation n°2 : Barème des droits de mutation à titre gratuit
La nue-propriété permet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.
Et de pouvoir bénéficier de certains avantages :
- L’abattement en ligne direct est de 100 000 €
- Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif de 5 à 45%
- Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3ème loi de finances pour 2012
Optimisation n°3 : Un effet de levier financier et immobilier
Le calcul de la valeur des droits démembrés varient selon la période à laquelle la donation est réalisée. Le Code Général des Impôts prévoit pour une donation temporaire d’usufruit une valeur de 23% par tranche de 10 ans.
| Au moment de l’achat | Au moment de la donation / succession |
|---|---|
| Valorisation économique de la nue propriété | Valorisation fiscale de la nue propriété : Art 669 II du CGI |
Pour 20 ans :
Prix 17 ans:
Prix 15 ans:
|
Assiette fiscale = usufruit temporaire (23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans entière)
Soit Nue Propriété = 77 % pour un démembrement restant à courir < 10 ans Soit Nue Propriété = 54 % pour un démembrement restant à courir > 11 ans |
Optimisation n°4 : Purge des plus values immobilières
Sur le plan fiscal, les biens faisant objet de la donation entrent dans le patrimoine propre des donataires pour leur valeur réelle à la date de la donation, et bénéficient alors :
- La plus-value latente est purgée
- Aucun impôt à payer sur la plus-value pour le donataire