Le débouclage de la fin d’usufruit avec Nuepro immo

Au fil des années, l’achat en nue propriété est devenu l’investissement phare de l’immobilier de capitalisation. En dehors de sa décote de prix, investir en démembrement de propriété revêt de nombreux avantages désormais bien connus comme l’absence de gestion, de fiscalités et de contraintes liées à la détention de biens immobiliers. Ce placement est adapté pour de nombreux objectifs et profils clients.
Le dispositif est également bien encadré par des textes juridiques dédiés qui lui assurent une facilité de gestion à terme.

Pour rappel, le nu propriété dispose de trois solutions en fin de période d’usufruit : vendre le bien libéré d’occupation, louer le bien afin de percevoir des revenus complémentaires ou occuper personnellement l’appartement.
Si le nu propriétaire souhaite parvenir à ses volontés, ce dernier est tenu d’effectuer plusieurs formalités administratives indispensables et sous certains délais. En cas de manquement à ce formalisme strict tant dans son contenu que dans sa forme, l’investisseur risque de ne pas récupérer son bien ni dans l’exploitation souhaitée ni dans l’état théoriquement prévu.

C’est pourquoi Nuepro immo, expert indépendant et reconnu sur le marché de l’investissement en nue propriété, vous accompagne afin d’effectuer avec sécurité et sérénité la deuxième phase de votre investissement : la pleine propriété.

Pourquoi faire appel à Nuepro immo

Expérience, expertise, indépendance

Depuis 2010, quelques centaines de clients conseillés dans leurs acquisitions en nue propriété avec bailleur social. Une parfaite connaissance du marché et son montage juridique (usufruitier, législation et conventions de démembrement).
Le Cabinet Nuepro immo vous offre un service en toute indépendance pour un conseil dédié, selon vos objectifs.

Pour une fin d'usufruit sereine et pratique

Une maitrise des enjeux du débouclage de la fin d’usufruit, via l’anticipation et la communication.
Un accompagnement complet tant sur le plan juridique avec l’application de la Loi ENL de 2006 que sur l’organisation pratique et « terrain » avec le parcours du locataire, le respect de la convention d’entretien et travaux, et la restitution des logements.

Un service global et clés en main pour une fin d'usufruit sereine

1. Volet juridique

Nuepro immo vous assiste dans toutes vos démarches administratives de fin d’usufruit dans le respect de la convention de démembrement et la réglementation en vigueur. Selon vos objectifs définis au préalable (habiter, revendre, louer), les formalités juridiques diffèrent.

2. Volet pratique et commercial

Nuepro immo vous représente sur le terrain lors des étapes clés : remise de clés et reddition de compte, état des lieux contradictoires, mise en vente, gestion de mise en location… Nous mettons en œuvre la stratégie patrimoniale définie préalablement.

Expertise et écoute

Un accompagnement et un suivi juridique tout au long du processus par des professionnels experts du Droit, pour une fin d’usufruit « clé en main » pour protéger vos intérêts et objectifs.

Tous programmes immobiliers nue propriété

Notre service est ouvert à tous les investisseurs ayant acquis un bien immobilier en démembrement de propriété avec bailleur institutionnel et social (ULS) et partout en France.

Un conseiller patrimonial

Un professionnel de la gestion de patrimoine pour choisir la meilleure solution de fin d’usufruit selon vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Disponible par téléphone sur rendez vous et par email.

Confiez à Nuepro immo le débouclage de votre investissement en nue propriété

Étapes clés et phases de la fin d'usufruit

Encadrement juridique

L’investissement est encadré par la Loi. Une assistance juridique est toutefois recommandée pour réussir sa fin d’usufruit. Nuepro immo accompagne ses clients d’un point de vue juridique, fiscal et immobilier tout en se conformant à la législation en vigueur.

Parcours locataire

Le parcours du locataire est un paramètre central dans le débouclage de l’usufruit. L’anticipation et la communication tripartite sont essentielles. Nuepro immo et ses partenaires vous assistent dans cette gestion et coordonne vos échanges entre les parties.

Les travaux d’usufruit

Prévus contractuellement, l’usufruitier réalise des travaux de remise en bon état habitabilité sur parties privatives et parties communes, en fin de période de démembrement. Nuepro immo défend vos intérêts lors de l’état des lieux contradictoire et la remise des clés.

Pleine propriété

Vous récupérez la pleine propriété de votre bien. Les formalités précédentes effectuées permettent de vendre, louer ou habiter l’appartement remis en état. Nos experts du patrimoine vous accompagnent dans la vente au meilleur prix ou location au meilleur loyer.

Questions fréquentes de nos investisseurs nus-propriétaires

Récupération de l’usufruit = frais de notaire ?admin22132023-02-14T22:44:37+01:00

Récupération de l’usufruit = frais de notaire ?

L’extinction de l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété n’engendrent pas de droits à payer ni de formalités à effectuer. En revanche, l’imposition sur les plus values immobilière est à envisager.

Fin d’usufruit : traitement de la plus value immobilièreadmin22132023-02-14T22:37:26+01:00

Fin d’usufruit : traitement de la plus value immobilière

L’impôt sur les plus values immobilières n’est dû qu’en cas de cession du bien immobilier.
Notre Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans la revente de votre bien pendant et après la période de démembrement, et évalue la plus-value immobilière à déclarer. Avec nos conseils d’experts, une partie de cette plus-value sera considérée comme soumise à taxation. Notre réseau d’Etudes notariales partenaires sont à votre disposition.

Nous vous accompagnons dans la revente de votre bien immobilier nouvellement récupéré en pleine propriété.

Quelle est la définition du logement social ?admin22132023-09-01T11:48:43+02:00

Quelle est la définition du logement social ?

Le logement social permet à des personnes seules, couples et familles aux revenus modestes ou moyens de se loger. Il se distingue du logement privé car il bénéficie, pour sa construction, de financements publics. Source : Union Sociale pour l’Habitat

L’investissement en démembrement de propriété de type ULS participe au besoin de logement social en France. A la fin de l’usufruit, son logement sort du parc social mais peut poursuivre la location avec le même locataire, au loyer libre et hors règlementation locale.

Quelle mise en oeuvre pour les travaux de remise en état de l’appartement ?admin22132023-02-15T12:51:55+01:00

Quelle mise en oeuvre pour les travaux de remise en état de l’appartement ?

Dans le cadre d’une opération en démembrement de propriété temporaire, les usufruitiers budgétisent et provisionnent dans leur montage financier les coûts pour toute la durée de l’usufruit. Cela comprend notamment les travaux de remise en l’état général du logement en fin de phase de démembrement et les parties communes (ravalement de façade…) si la notice d’entretien contractuelle le prévoit.

Quelle anticipation du terme par l’usufruitier ?admin22132023-02-17T13:43:17+01:00

Quelle anticipation du terme par l’usufruitier ?

Le plus souvent, l’usufruitier prépare la fin de l’usufruit 24 mois avant le terme de celui-ci. Cette anticipation permet de gérer le mieux possible le parcours du locataire en place. Selon les souhaits du nu propriétaire, le locataire sera relogé par l’usufruitier dans son parc immobilier.

En fonction de la durée d’usufruit restante, l’usufruitier bailleur peut choisir de laisser le logement vacant ou d’opter pour des baux à courte durée (généralement d’un an), adaptés à une population en mutation ou sur place pour une durée temporaire (mission…).

Quel est le profil des locataires bénéficiaires ?admin22132023-02-14T16:53:16+01:00

Quel est le profil des locataires bénéficiaires ?

Le profil des locataires dépend du financement obtenu lors de l’acquisition de l’usufruit. Dans la grande majorité des opérations, il s’agit d’un prêt PLS (Prêt locatif social) destinés aux ménages les plus aisés parmis ceux pouvant prétendre aux logements à loyers encadrés et modérés. La population bénéficiaire peut donc être des salariés, actifs, agents de maitrise ou jeunes cadres. En 2022 en Ile de France, une personne seule peut gagner jusqu’à 31 611 € par an et bénéficier d’un loyer modéré. En province, 27 481 €. Deux personnes avec une personne à charge peuvent gagner 56 789 € par an en Ile de France (hors Paris). En province : 44 134 € par an. Par ailleurs, ces chiffres sont les revenus fiscaux de référence.

Quel est le rythme de rotation moyenne d’un locataire ?admin22132023-02-17T13:41:25+01:00

Quel est le rythme de rotation moyenne d’un locataire ?

Les locataires occupent généralement leur logement cinq ans. La fin de leur location est souvent expliquée par un déménagement car acquisition d’une résidence principale ou d’un logement plus grand et dans le parc privé.

Est ce que le locataire connait la condition de durée temporaire du logement qu’il occupe ?admin22132023-02-14T16:46:56+01:00

Est ce que le locataire connait la condition de durée temporaire du logement qu’il occupe ?

Les locataires des logements de type ULS sont informés dès leur entrée dans les lieux et signature du bail que le logement est conventionné et que leur bail a une date de fin, c’est à dire au plus tard à la date de fin d’usufruit. Cette disposition est prévue par l’article L253-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Quelles obligations pour l’usufruitier en fin d’usufruit ?admin22132023-03-02T11:01:25+01:00

Quelles obligations pour l’usufruitier en fin d’usufruit ?

Lors du montage en démembrement de propriété temporaire, le bailleur institutionnel s’engage envers le nu propriétaire au respect :

du cadre légal en vigueur notamment au regard de la sortie juridique du démembrement de propriété et du parcours du locataire en place ;
de la convention de démembrement conclue. Ce contrat écrit, annexé à l’acte de vente, prévoit par exemple la répartition des charges, travaux, impôts et taxes. Il stipule également une remise en bon état d’habitabilité des parties privatives (appartement) en fin de période d’usufruit. L’annexe d’entretien précise les postes de travaux faisant l’objet de travaux.

Afin de protéger le nu propriétaire, il est d’usage de prévoir un établissement d’un état des lieux contradictoire permettant de constater la bonne exécution des obligations de l’usufruitier. Nuepro immo vous accompagne dans la bonne mise en oeuvre et vérification postérieure.

Quel pouvoir donné à l’usufruitier par le nu propriétaire ?admin22132023-03-02T11:01:32+01:00

Quel pouvoir donné à l’usufruitier par le nu propriétaire ?

Dès lors de son acquisition en démembrement de propriété, le nu propriétaire donne mandat à l’usufruitier pour le représenter lors de la livraison du logement. Cette délégation de pouvoir comprend également le droit de vote jusqu’à la fin de la période de démembrement. L’usufruitier votre pour les quotes-parts en sa possession (tout ou partie de l’immeuble) lors des assemblées générales pour voter l’entretien et travaux de la copropriété.
En cas de pluralité de votants (pleins propriétaires tiers et usufruitier), le titulaire de l’usufruit, votant positivement à une résolution de travaux, ne pourrait être tenu responsable si ceux-ci n’obtiennent pas la majorité.

En contrepartie du droit de vote, l’usufruitier assume seul la charge exclusive des décisions adoptées notamment sur le budget prévisionnel, les travaux d’entretien ou les réparations nécessaires à l’immeuble…

L’usufruitier est aussi mandataire pour mettre en oeuvre la GFA et l’assurance dommage ouvrage en cas de besoin.

Le nu propriétaire décède : quelles conséquences lors de la fin de l’usufruit ?admin22132023-03-02T11:01:44+01:00

Le nu propriétaire décède : quelles conséquences lors de la fin de l’usufruit ?

Le décès du nu propriétaire n’a aucune conséquence pour l’usufruitier. Le Droit de nue propriété se transmet par voie de succession aux héritiers prévus pendant que la période de démembrement se poursuit. A l’extinction de l’usufruit et de son débouclage, ce seront ces mêmes héritiers qui deviendront pleins propriétaires en indivision (si aucune prédisposition de partage n’est prévue).

A qui incombe les charges après la fin d’usufruit ?admin22132023-03-02T11:01:50+01:00

A qui incombe les charges après la fin d’usufruit ?

Une fois la phase de démembrement terminée, la convention de démembrement régissant les rapports entre les deux parties devient caduque. Le nu propriétaire est devenu plein propriétaire. A ce titre, ce dernier est redevable de l’ensemble des charges, tous travaux et impôts et taxes. En contrepartie, ce propriétaire peut désormais habiter et louer son bien immobilier.

Puis je revendre ma nue propriété avant la fin d’usufruit ?admin22132023-04-16T21:51:02+02:00

Puis je revendre ma nue propriété avant la fin d’usufruit ?

L’achat en nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention, et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. En cas de revente anticipée, votre bien se retrouvera sur le marché secondaire de la nue propriété. Le Cabinet Nuepro immo est un spécialiste dans la revente de biens, nous nous tenons à votre disposition.

Transmettre : pendant ou après l’usufruit ?admin22132023-03-02T11:02:00+01:00

Transmettre : pendant ou après l’usufruit ?

Afin d’optimiser votre donation d’un point de vue fiscal, il est plus avantageux de transmettre de son vivant pendant la période de démembrement. La donation d’un bien en nue propriété est d’ailleurs optimisée si la durée de démembrement restante est supérieure à 10 ans : la base taxable sera alors diminuée. Des abattements forfaitaires peuvent également venir diminuer la base taxable.

Qu’est ce que l’ULS ?admin22132023-03-02T11:02:06+01:00

Qu’est ce que l’ULS ?

Le terme ULS signifie Usufruit Locatif Social. Utilisé dans le cadre de programmes immobiliers en démembrement de propriété, ce schéma est régi par les dispositions des articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH). Celles ci décrivent les relations, communications et formalités à respecter par les parties au contrat, notamment lors du débouclage : la phase de fin de l’usufruit.