Les références juridiques et fiscales dans le cadre du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété constitue une stratégie patrimoniale puissante, régie par des règles tant juridiques que fiscales. D’un point de vue juridique, il permet de dissocier les droits de propriété, d’usufruit et de nue-propriété, répartissant ainsi les responsabilités et avantages entre les parties concernées. La répartition des charges et des travaux, ainsi que les droits de jouissance et de gestion du bien, sont régis par des dispositions spécifiques du Code Civil. Par ailleurs, l’investissement en démembrement de propriété avec usufruitier social est également encadré par des dispositions légales.

D’un point de vue fiscal, le démembrement impacte directement la fiscalité de l’investissement, notamment en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la plus-value immobilière et les droits de donation ou de succession. La fiscalité appliquée au démembrement permet d’optimiser la gestion du patrimoine en réduisant la base taxable et en offrant des avantages lors de la transmission du bien.

Ces deux aspects sont essentiels pour comprendre l’impact global du démembrement de propriété, tant dans la gestion quotidienne du bien que dans sa transmission future. Nous détaillons ci-après les principales règles juridiques et fiscales qui s’appliquent à ce mécanisme.

Chapitre Juridique

La loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 a permis à des organismes HLM de détenir temporairement l’usufruit de logements locatifs en modifiant l’article L. 411-3 du code de la construction et de l’habitation. Une première circulaire du Ministère de l’Equipement, des Transports, du Logement, UHC/FB3/29 n°2003-79 du 30 décembre 2003, a étendu le bénéfice du PLS à ces opérations de démembrement temporaire de propriété. La loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 a consacré et sécurisé ce dispositif d’usufruit locatif social en codifiant l’ensemble des règles applicables aux articles L. 253-1 à L. 253-8 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, une seconde circulaire du Ministère de l’Emploi, de la cohésion sociale et du logement, UHC/FB3 n°2007-27 du 27 avril 2007 est venu préciser que les logements réalisés dans le cadre de l’usufruit locatif social et financés en PLS sont pris en compte pendant la période de cet usufruit dans le décompte des logements locatifs sociaux retenus pour l’application de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, article 55 de la loi SRU

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, la répartition des droits et obligations entre les parties est régie par le Code Civil. Ce démembrement permet de dissocier la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

  • La propriété : Selon l’Article 544 du Code Civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue », ce qui confère au propriétaire une pleine et entière liberté d’usage du bien.
  • L’usufruit : L’Article 578 du Code Civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». L’usufruitier bénéficie donc de tous les droits d’usage, de jouissance et de perception des fruits du bien, mais avec l’obligation de maintenir sa valeur.

En ce qui concerne les charges et travaux à réaliser sur le bien, l’Article 605 du Code Civil détermine la répartition des responsabilités entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En principe, les travaux dits d’entretien courant incombent à l’usufruitier, tandis que les travaux plus lourds, comme ceux mentionnés dans l’Article 606 du Code Civil (gros travaux), sont à la charge du nu-propriétaire. Cette distinction permet une gestion équitable du bien pendant la période de démembrement.

Chapitre Fiscal

DÉDUCTION DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT DES REVENUS FONCIERS :

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est prévue par l’article 31 du Code général des impôts (CGI). Elle permet aux propriétaires de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un bien locatif de leurs revenus fonciers. Cette déduction est applicable uniquement si l’emprunt est utilisé à des fins d’investissement locatif, et non pour un usage personnel.

Pour plus de détails sur les modalités de déduction, vous pouvez consulter l’article 31 du CGI et la documentation complète disponible sur le site BOFiP à ce lien : BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901.

DIMINUTION DE L’ ISF/IFI :

La diminution de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) peut être réalisée grâce à certaines optimisations fiscales, notamment par le démembrement de propriété. L’article 13 de la Loi de Finances pour 2013 et l’article 885 G du Code général des impôts (CGI) permettent de réduire la base taxable de l’IFI en tenant compte de la valeur réelle de la nue-propriété lors du démembrement, et en excluant ainsi une partie de la valeur du bien immobilier.

TRAITEMENT DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES :

Pour les biens en démembrement, le traitement fiscal des plus-values est détaillé dans le lien suivant, qui présente les modalités spécifiques applicables : BOI-RFPI-PVI-20-20-20180824.

Ce lien fournit des explications complètes sur la manière dont la plus-value doit être calculée et comment les règles fiscales s’appliquent en fonction du démembrement, garantissant ainsi une gestion fiscale optimisée lors de la vente d’un bien immobilier.

TAUX RÉDUIT DE TVA :

Le passage de la TVA de 5,5 % à 10 % pour les logements sociaux a été modifié par la Loi de Finances pour 2018. Ce changement concerne la taxation des opérations portant sur des logements sociaux neufs. Les détails de cette évolution et les critères d’application de ces taux sont spécifiés dans l‘article 278-0 bis du Code général des impôts.