La fiscalité de la plus value immobilière en nue propriété

La cession de la nue-propriété d’un bien immobilier constitue, sur le plan juridique, une mutation à titre onéreux, et entraîne donc l’application de la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente. Cette opération s’inscrit dans un cadre fiscal où le calcul de la plus-value repose sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, après application des abattements pour durée de détention, si applicable.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier, majoré de certaines dépenses (travaux, frais d’acquisition, etc.), et le prix de vente, diminué des frais de cession (frais de notaire, commission, etc.). Une fois cette plus-value brute déterminée (prix de vente moins prix d’acquisition), il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention, calculé sur la base du nombre d’années pleines entre la date d’acquisition et la date de vente. Ensuite, le taux d’imposition applicable à cette plus-value est appliqué en fonction du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.

Certains abattements supplémentaires, souvent sous forme de faveurs fiscales temporaires, peuvent venir réduire le montant de la plus-value imposable, selon des critères spécifiques.

Le taux d’imposition :

Une fois la plus-value nette calculée, celle-ci est soumise à un taux forfaitaire libératoire de 19%, bien que ce taux puisse différer selon le statut du vendeur (résident ou non-résident de l’UE, ETNC). En outre, des prélèvements sociaux sont également appliqués à hauteur de 17,2%.

Une exonération totale de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique après 22 ans de détention du bien, tandis que pour les prélèvements sociaux, l’exonération intervient après 30 ans de détention.

Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle est appliquée sur les plus-values supérieures à 50 000 €. De plus, depuis le 1er janvier 2018, le taux des prélèvements sociaux a été relevé de 15,5% à 17,2%.

Le droit de propriété se divise en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Il est tout à fait possible de vendre le droit de nue-propriété indépendamment de l’usufruit, ce qui permet à chaque partie de céder uniquement la part de droit qu’elle détient sur le bien.

Assiette fiscale :

L’assiette fiscale se calcule comme suit : Prix de revente de la nue-propriété – Prix d’acquisition de la nue-propriété.

Valeur d’acquisition :

La valeur d’acquisition à déclarer lors de la cession d’un bien immobilier correspond à la valeur du bien au moment de l’achat. Cette valeur représente le prix payé à l’acquisition, augmenté, le cas échéant, de certains frais et dépenses liés à l’acquisition du bien.

Valeur de cession :

Puisque le pleine propriété n’a pas été récupérée au moment de la cession, la valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale en nue propriété du bien immobilier au moment de la vente.
Sur cette valeur vénale, une valorisation en nue-propriété réévaluée est appliquée, en fonction des années de démembrement écoulées.

Abattements pour durée de détention :

Les abattements pour durée de détention commencent à s’appliquer à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété, et sont calculés en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu avant la vente.

Assiette fiscale = Prix de revente de la pleine propriété – Valeur du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété

Valeur d’acquisition à prendre en compte :

Le montant d’acquisition à prendre en compte pour le calcul des plus-values immobilières varie en fonction de la manière dont la nue-propriété a été acquise.

• Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou onéreux, et que l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, le prix d’acquisition de l’usufruit est nul. Toutefois, pour déterminer la plus-value immobilière imposable, il est admis de retenir la valeur vénale des droits (soit la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. Cela s’applique notamment aux ventes de nue-propriété d’appartements acquis par le biais d’opérateurs comme PERL, IPLUS, FIDEXI, etc.
• Si la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis successivement à titre onéreux, la valeur d’acquisition sera la somme des prix d’acquisition de chaque droit tel qu’indiqué dans les actes notariés.
• Si la nue-propriété a été acquise par donation ou succession, et l’usufruit à titre onéreux, il conviendra de prendre en compte la valeur de la nue-propriété lors de la donation ou succession.
• Si les deux droits (nue-propriété et usufruit) ont été acquis par donation et succession, la valeur d’acquisition sera la somme des valeurs vénales retenues lors de chaque donation et/ou succession.

Dans toutes ces situations, la durée de détention doit être calculée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, gratuit ou par extinction naturelle.

Valeur de cession à prendre en compte :

La valeur de cession à prendre en compte est la valeur vénale du bien au moment de la vente

Ce scénario s’applique notamment lorsqu’un plein propriétaire vend la nue-propriété tout en se réservant l’usufruit, généralement jusqu’à son décès. Dans ce cas, seule la nue-propriété est cédée, et l’usufruit reste dans le patrimoine du vendeur, ce qui impacte le calcul fiscal.

Assiette fiscale = Prix de vente de la nue-propriété – (Valeur du bien en pleine propriété × Valeur de la nue-propriété selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la vente)

Valeur d’acquisition à prendre en compte :

Dans le cas d’une cession isolée de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, le prix d’acquisition du droit cédé doit être déterminé en appliquant le barème fiscal de l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Ce calcul tient compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Valeur de cession à prendre en compte :

La valeur de cession à prendre en compte pour calculer la plus-value est la valeur vénale de la nue-propriété au moment de la vente du bien immobilier.