Le produit de la vente en nue propriété
La vente en nue propriété d’un bien immobilier constitue une mutation à titre onéreux ce qui entraine la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques.
Que la vente ait lieu pendant la durée de démembrement de propriété ou après la réunion de la pleine propriété, les conséquences sont les mêmes : le nu propriétaire ou le plein propriétaire perçoit un capital pouvant être réinvesti, placer ou dépenser.
Qui perçoit le capital
Ni l’usufruitier ni le nu propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité (la pleine propriété).
Chacun ne peut vendre que ses droits détenus sur le bien : l’usufruitier pour l’usufruit et le nu propriétaire pour la nue propriété.
La vente de la seule nue propriété ne prive pas l’usufruitier de ses droits comme le prévoit l’article 621 alinéa 2 du Code Civil :
La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.
Cession des droits démembrés
Lors d’une vente d’un bien immobilier en période de démembrement et lorsque le(s) nu propriétaire et usufruitier(s), d’un commun accord, souhaitent vendre le bien, le prix de vente en pleine propriété revient à la répartition entre les parties usufruitières et nues propriétaires au prorata de la valeur des droits de chacun en retenant la valeur fiscale ou économique de l’usufruit.
Si la cession ne porte que sur la nue propriété, le titulaire du droit ne partage pas le prix. L’intégralité du produit de cession lui revient. Pour en savoir plus sur la cession en nue propriété, cliquez ici
Origine de la prise de possession de votre droit de nue propriété :
- Vous pouvez avoir acquis le seul droit de nue propriété, dans une logique d’investissement. Vous souhaitez revendre cet investissement qui ne correspond plus à vos objectifs ? Cliquez ici.
- Vous avez reçu la nue propriété lors d’une succession ou d’une donation de vos parents. Pour les donateurs, il s’agit de transmettre leur patrimoine de leur vivant, à leurs proches. Souvent jusqu’à leurs décès, vous ne pouvez pas jouir du bien. Vous souhaitez céder ce droit ? Le Cabinet Nuepro immo vous accompagne dans cette démarche. Pour en savoir plus, cliquez ici.
- Vous êtes plein propriétaire et souhaitez retirer un capital de votre patrimoine immobilier sans pour autant devoir déménager ou stopper la location du bien. C’est possible avec Nuepro immo, cliquez ici pour découvrir cette solution innovante.
Calcul la valeur des droits et la fiscalité
L’estimation du prix de cession doit être réalisée selon plusieurs méthodes économiques et fiscales. L’étude doit également observer l’évolution du marché immobilier depuis l’acquisition du bien immobilier en nue propriété.
La vente d’un bien immobilier entraîne la taxation sur les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques lors de la vente.
Une fois la plus value brute déterminée, des abattements pour durées de détention sont appliqués. Le résultat est enfin soumis à une taxation forfaitaire libératoire de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour voir les détails de la fiscalité en cas de cession en nue propriété : cliquez ici.
Cession après la période de démembrement
Lors d’une vente d’un bien immobilier après la réunion de la nue propriété et de l’usufruit, le prix de vente revient au plein propriétaire. Celui-ci sera taxé à l’impôt des plus-values immobilières.
L’ancien usufruitier, déchu de ses droits pour cause de décès ou de démembrement temporaire, ne récupère rien sur le produit de la vente.
Les diagnostics immobiliers en nue propriété
Depuis 1997 et la loi Carrez, les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires pour toute transaction immobilière en pleine propriété ou en nue propriété. Ces diagnostics ont pour objet d’informer et protéger les acheteurs en communiquant sur « l’état de santé » du bien. La réalisation doit être demandée par le nu propriétaire.
Qu’ils soient obligatoires ou complémentaires, le dossier de diagnostics techniques (DDT), se compose de plusieurs diagnostics : superficie du bien, présence de plomb, d’amiante ou de termites, zone géographique dangereuse…
Ci-dessous, la liste des diagnostics en fonction de leur ancienneté (date de permis de construire) :