Donation & Succession : Revendre la nue propriété reçue

Revendre la nue propriété reçue par voie de donation ou de succession

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Donataire ou héritier, je souhaite vendre la nue propriété reçue

Le démembrement de propriété est une technique courante de transmission de patrimoine rencontrée la plupart du temps lors de décès (succession) ou dans la transmission du patrimoine familial (donation).

Par voie de donation ou de succession, vous avez reçu le droit de nue propriété d’un bien immobilier. En tant que nu propriétaire, vous détenez le droit de devenir plein propriétaire lorsque l’usufruit, le second droit du Droit de propriété, s’éteint. Cette extinction survient suite au décès de l’usufruitier (usufruit de type viager) ou lorsque le démembrement était prévu pour une durée fixe.

Une attente parfois longue où, en tant que nu propriétaire, vous ne pouvez ni habiter ni louer le logement et parfois supportez des charges comme des travaux ou taxe foncière. Ce droit est un capital dormant et non exploité voir même couteux pour son titulaire.

Heureusement, le droit de nue propriété est un droit réel immobilier permettant d’être vendu, dans la plupart des cas, sans l’accord de l’usufruitier. La vente permet ainsi une libération du capital et d’être enfin utilisé pour ses projets personnels immédiatement.

De manière générale, nous pouvons estimer que le capital perçu est entre 60% et 85% de la valeur du prix du bien immobilier. Un certain nombre de paramètres rentrent en compte pour le calcul des valeurs.

A propos de l’usufruitier : Aucune incidence

Au moment de l’acte de mutation à titre gratuit (donation ou succession), le droit de propriété est séparé en deux, à deux titulaires différents.

Dans le cadre d’une donation, l’usufruit est souvent conservé par le donateur. Cette réserve lui permet d’habiter le bien ou de le louer, sans que le nu propriétaire puisse interférer dans sa gestion.

Dans le cas d’une succession, le démembrement naît généralement du choix du conjoint survivant pour l’usufruit jusqu’à son propre décès. En tant que descendant et/ou héritier, vous récupérez la nue propriété du bien.

Chaque partie détient des droits que l’autre ne peut altérer. Nus propriétaires et usufruitiers sont également redevables d’obligations prévues par le Code Civil ou par une convention que les parties signent ensemble. Taxes, travaux et charges de copropriété sont partagées entre les parties.

Lors de la vente de votre nue propriété, ces dispositions sont reprises à l’identique. Les droits et devoirs de l’usufruitier ne sont pas modifiés.

Pour rappel, deux types d’usufruit existent :

USUFRUIT à DUREE VIAGERE

Occupation personnelle ou location jusqu’au décès de l’usufruitier
Répartition des charges entre NP et USU
Protection du conjoint survivant

USUFRUIT à DUREE FIXE

Occupation personnelle ou location jusqu’à date déterminée
Répartition des charges NP/USU
Solution préférée des investisseurs

Illustration de vente

NU PROPRIETAIRE PAR DONATION
PERCEVOIR UN NOUVEAU CAPITAL LIQUIDE

Vous êtes nu propriétaire d’un appartement reçu par donation de la part de vos parents, usufruitiers, qui habitent personnellement ou louent afin de compléter leurs revenus et retraite.
Vous souhaitez récupérer un nouveau capital, liquide, afin de financer un projet ou un besoin.
Vente de la nue propriété du bien immobilier :

Perception d’un capital issu de la vente de la nue propriété
Financement de votre projet
Usufruitier : aucune incidence sur ces droits

NU PROPRIETAIRE PAR SUCCESSION
PERCEVOIR UN NOUVEAU CAPITAL IMMEDIAT

Vous êtes nu propriétaire d’un appartement reçu par succession. Le bien démembré est la résidence principale de l’usufruitier ou un appartement donné en location.
De votre côté, vous souhaitez récupérer rapidement un nouveau capital, liquide, afin de financer un projet.
Vente de la nue propriété du bien immobilier :

Perception d’un capital issu de la vente de la nue propriété
Financement de votre projet
Usufruitier : aucune incidence sur ces droits

Cession de la nue propriété reçue par voie de donation ou succession

LES RECOMMANDATIONS

Tous les droits de nue propriété reçus par donation et succession sont susceptibles d’être revendus.
Les biens immobiliers situés dans des zones foncières tendues seront privilégiés par les investisseurs (Paris, région parisienne, Rhône Alpes, PACA, Grandes villes, stations balnéaires…)
+ Si le donateur s’est réservé l’usufruit pour une durée viagère, l’âge de l’usufruitier doit être d’au moins 75 ans.
+ Si le donateur s’est réservé l’usufruit pour une durée fixe, la durée de démembrement doit éviter de dépasser 15 ans.

CLAUSE D’INALIENABILITE ?

Si la mutation à titre gratuit est une donation, la clause d’inaliénabilité éventuellement inscrite dans l’acte de donation permet au donateur (usufruitier) d’empêcher le transfert de propriété de la nue propriété donnée. (Article 900-1 du Code Civil)

REPARTITION DES CHARGES

Le Code Civil, à travers ses articles, propose une répartition » par défaut « .
Néanmoins, une répartition différente peut être convenue entre les deux parties. Par exemple, l’usufruitier peut être chargé de payer l’ensemble des charges courantes et travaux alors que le nu propriétaire aura à payer les gros travaux et la taxe foncière.

Dans le cas d’une vente reçue par donation ou succession, l’acquéreur de la nue propriété reprend les dispositions convenues initialement entre donateur(s) et donataire(s).

FISCALITE DES DROITS

Vente de la nue propriété : Soumis à la taxation des plus values immobilières avec application des abattements pour durée de détention
Frais de notaire : 7,5% à la charge de l’acquéreur
Du côté de l’usufruitier :
- En cas d’occupation personnelle : Aucune fiscalité
- En cas de location : Fiscalité des revenus fonciers (location nue) ou Fiscalité LMNP (location meublée)