La Réserve d’usufruit : Offrir une nouvelle vie à son patrimoine immobilier

Vendre en nue propriété avec réserve d’usufruit
Ou « Réveiller un capital dormant »

Vendre avec réserve d’usufruit, de quoi s’agit il

La vente en nue propriété avec réserve d’usufruit est une méthode de vente permettant de dissocier deux Droits que compose le Droit de la propriété. D’un côté, la nue propriété qui donne, pour son titulaire, le droit de « devenir propriétaire » du bien immobilier à terme. De l’autre, le droit d’usufruit permettant à son titulaire d’occuper ou de louer le bien jusqu’à un évènement : le décès de l’usufruitier ou une date déterminée entre acheteur et vendeur.

Alors que le vendeur récupère un capital tout en restant à son domicile ou en tirant des revenus, l’acheteur de la nue propriétaire achète, à un prix diminué, un appartement qu’il récupérera de plein droit à compter du jour de l’exécution de l’évènement.

En tant que plein propriétaire, la vente en nue propriété avec réserve d’usufruit à son propre bénéfice génère plusieurs avantages :

VENDRE EN NUE PROPRIETE + RESERVE USUFRUIT = 4 AVANTAGES
Perception d’un nouveau capital (issu de la vente de la nue propriété) Répartition des charges	Location pour revenus complémentaires (au choix) Maintien dans les lieux en cas d’occupation personnelle (au choix)

En fonction de vos besoins personnels et objectifs patrimoniaux, deux solutions de réserve d’usufruit peuvent être mises en place. Chacun ont leur avantages et conditions :

De manière générale, nous pouvons estimer que le capital perçu est entre 60% et 85% de la valeur du prix du bien immobilier. Un certain nombre de paramètres rentrent en compte pour le calcul des valeurs.

CHOIX N°1 : DUREE VIAGERE

Occupation personnelle ou location jusqu’au décès de l’usufruitier
Répartition des charges entre NP et USU
Protection du conjoint survivant

CHOIX N°2 : DUREE TEMPORAIRE

Occupation personnelle ou location jusqu’à date déterminée
Répartition des charges NP/USU
Solution préférée des investisseurs

Illustration de vente

EXEMPLE DE VENTE A DUREE VIAGERE :
PERCEVOIR UN NOUVEAU CAPITAL POUR SA RETRAITE

Vous êtes plein propriétaire d’un appartement que vous habitez personnellement et souhaitez récupérer un capital afin d’améliorer votre retraite.

Vente de la nue propriété du bien immobilier avec réserve d’usufruit viagère :

Perception d’un capital issu de la vente de la nue propriété
Occupation personnelle ou location jusqu’au décès de l’usufruitier

EXEMPLE DE VENTE A DUREE TEMPORAIRE :
RECYCLER UN PRECEDENT INVESTISSEMENT

Vous êtes plein propriétaire d’un appartement à usage locatif (Régime commun, De Robien, Borloo, Scellier…) et souhaitez récupérer un capital sans modifier votre rythme de vie.

Vente de la nue propriété du bien avec réserve d’une durée de 10 ans :

Perception d’un capital issu de la vente de la nue propriété
Perception des loyers pendant 10 ans

3 formules de vente avec réserve d’occupation / jouissance

Vente de la nue propriété avec réserve d'usufruit

La vente de la nue propriété avec réserve d’usufruit permet au vendeur de percevoir une somme d’argent égale à la valeur de la nue propriété. L’usufruit est conservé par le vendeur : ce Droit octroie à son titulaire de continuer à vivre dans son appartement ou de le louer pour en percevoir des revenus locatifs.

Vente de la pleine propriété avec réserve DUH

La vente immobilière avec réserve de Droit d’usage et d’habitation (DUH) ne confère au vendeur qu’un droit d’habitation intuitu personae. La mise en location est interdite. Toute comme la vente avec réserve d’usufruit, la somme perçue de la vente en viager varie en fonction de l’âge du propriétaire-vendeur.

Vente en Viager de type Solidaire

Au delà de la transaction en viager, l’objectif de la vente en Viager « solidaire » est de financer le maintien à domicile, l’autonomie, et le soutien auprès du vendeur. L’acquéreur est une coopérative reconnue d’utilité sociale. Le bien vieillir à domicile est au coeur des préoccupations de l’acquéreur.

La vente en nue propriété avec réserve d’usufruit en détails

LES RECOMMANDATIONS

Ce type de vente peut être réalisé sur tous les biens immobiliers : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif
Les biens immobiliers situés dans des zones foncières tendues seront privilégiés par les investisseurs (Paris, région parisienne, Rhône Alpes, PACA, Grandes villes, stations balnéaires…)
+ Si choix n°1 : privilégier cette option si l’âge de l’usufruitier est d’au moins 75 ans
+ Si choix n°2 : La durée de démembrement ne doit pas dépasser 15 ans

REPARTITION DES CHARGES

Le Code Civil, à travers ses articles, propose une répartition » par défaut « .
Néanmoins, une répartition différente peut être convenue entre les deux parties. Par exemple, l’usufruitier peut être chargé de payer l’ensemble des charges courantes et travaux alors que le nu propriétaire aura à payer les gros travaux et la taxe foncière.

FISCALITE DES DROITS

Vente de la nue propriété : Soumis à la taxation des plus values immobilières avec application des abattements pour durée de détention
Frais de notaire : 7,5% à la charge de l’acquéreur
Conservation de l’usufruit :
- En cas d’occupation personnelle : Aucune fiscalité
- En cas de location : Fiscalité des revenus fonciers (location nue) ou Fiscalité LMNP (location meublée)