L’évaluation des droits : Nue Propriété et Usufruit

Lors de la revente, une évaluation des droits est à réaliser dans le but de déterminer la valeur de la nue propriété et de l’usufruit.

Il existe deux techniques de valorisation de la nue propriété :

• la valorisation économique : cette technique est basée sur la valorisation des flux de revenus futurs
• la valorisation fiscale : cette technique est prévue par l’article 669 du CGI qui se base sur l’âge de l’usufruitier.

Outre la technique employée pour valoriser le bien, les vendeurs devront définir quel droit est à la vente ; en fonction de la nature du droit à vendre, des conditions sont à respecter par les parties :  Le produit de la vente, qui perçoit le capital ?

Une évaluation selon le type de démembrement :

La vente en démembrement viager est un contrat conclu entre deux personnes.
L’acheteur acquiert, au moment de la transaction, la nue-propriété. En contrepartie, le vendeur reçoit un capital tout en se réservant l’usufruit c’est à dire la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

Pour le vendeur, la vente de la seule nue propriété viagère lui permet de se constituer un capital complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

Attachées à l’âge de l’usufruitier, deux méthodes permettent de déterminer la valeur des droits :

1. Via une valeur fiscale : Barème de l’Article 669 du CGI
   

En cas de démembrement avec usufruit viager, les droits de mutation sont calculés selon l’âge de l’usufruitier en appliquant un barème fiscal dont la valeur des droits est exprimée en % de la propriété entière.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans	90	10
De 21 à 30 ans	80	20
De 31 à 40 ans	70	30
De 41 à 50 ans	60	40
De 51 à 60 ans	50	50
De 61 à 70 ans	40	60
De 71 à 80 ans	30	70
De 81 à 90 ans	20	80
A partir de 91 ans	10	90

Dans le cadre d’un simple droit d’usage et d’habitation (DUH), l’administration fiscale retient 60% de la valeur de l’usufruit viager calculé. Cette valeur est habituellement rencontrée en matière de succession et lors du calcul des droits du conjoint survivant et des héritiers.

2. Valeur économique

La valeur économique détermine une valeur en utilisant la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs.
Les revenus futurs correspondent aux loyers nets perçus (revenus fonciers) sur une période donnée.

Les cas de vente en nue propriété avec réserve d’usufruit ou DUH ou d’un droit de nue propriété reçu par voie de donation ou succession, la valorisation du droit de nue propriété est réalisée par cette technique financière. Elle représente le montant qu’aurait pu prétendre le propriétaire pendant une période déterminée selon une table de mortalité ou d’assurance.

Pour plus de détails, voir ci dessous.

1. Valeur fiscale
   

En cas de démembrement avec usufruit temporaire, la valeur fiscale de l’usufruit est également prévu par le barème de l’article 669 du Code General des impôts : l’usufruit est évalué à 23% de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans, sans fraction et sans prendre en compte l’âge de l’usufruitier. Ainsi, la valeur démembrée ne peut excéder la valeur de l’usufruit viager.

Ce taux de 23 % s’applique par tranche de 10 ans même si l’usufruit n’est pas constitué pour toute la durée de la tranche.

 

2. Valeur économique

La valeur économique détermine une valeur en utilisant la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs : la valeur de l’usufruit est égale à la somme actualisée de revenus que ce bien procurera dans le futur.
Deux facteurs déterminent l’évaluation de l’usufruit et de la nue propriété :

• Le flux des revenus futurs
• la durée de l’usufruit

Le flux des revenus futurs

Les revenus sont déterminés à partir d’une valeur locative potentielle selon la situation du bien. Cette valeur peut être, ou non, revalorisée grâce à un indice.
Ces revenus futurs bruts sont déduits de toutes charges usufructuaires incombant à l’usufruitier : travaux d’entretien et/ou gros travaux, impôts locaux, etc…

La durée de l’usufruit

L’usufruit peut être convenu de deux façons : temporaire ou viager.

Si l’usufruit est temporaire, l’extinction de l’usufruit se fera à la date convenue entre les parties. Néanmoins, en cas de décès de l’usufruitier en cours de période de démembrement, l’usufruit prend fin même si la durée fixe initiale n’est pas écoulée.

Si l’usufruit est viager, la durée de démembrement est incertaine mais est basée sur la table de mortalité de l’INSEE, qui détermine l’espérance de vie d’une personne. Si des conjoints sont co-usufruitiers, il est généralement pris l’espérance de vie la plus longue.

Cas de l’acquisition d’un bien acquis neuf (programme IPLUS, PERL, FIDEXI…)

En cas d’évaluation d’un bien acquis sur le marché primaire (VEFA ou construit neuf) sous le régime de la nue propriété, la valeur de la nue propriété est déterminée en fonction de la valeur lors de l’acquisition initiale, la quote-part correspondante, la durée de démembrement conclue et enfin la valeur du marché immobilier.
La revente d’un bien en nue propriété acquis sous cette forme est tout à fait possible. Ce type d’investissement n’oblige pas une durée de détention minimale.

Le croisement de tous ces facteurs permettent une estimation précise et en adéquation avec la valeur du marché actuel.

Concernant les droits d’enregistrement et assimilés (ISF,etc…)

Dans les rapports…	Mutation à titre onéreux	Mutation à titre gratuit
…Entre les parties	Evaluation libre (économique ou fiscale)	Evaluation libre (économique ou fiscale)
…Avec l’administration	Evaluation non libre (Article 669 du CGI = Fiscale)	Evaluation non libre (Article 669 du CGI = Fiscale)

Source : FIDROIT

Concernant les plus-values, amortissement, inscriptions comptables…

Dans les rapports…	Mutation à titre onéreux	Mutation à titre gratuit
…Entre les parties	Evaluation libre (économique ou fiscale)	Evaluation libre (économique ou fiscale)
…Avec l’administration	Evaluation choisie entre les parties (économique ou fiscale)	Evaluation choisie entre les parties (économique ou fiscale)

Source : FIDROIT